Νόμος 1703/1987

1. Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία.

2. Σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μικτή χρήση, ο νόμος αυτός εφαρμόζεται μόνον αν η χρήση του μισθίου για κύρια κατοικία είναι η προέχουσα.

3. Οι μισθώσεις αυτές, εφ' όσον δεν ορίζονται διαφορετικά στο νόμο αυτόν, διέπονται από τους συμβατικούς τους όρους και από τις διατάξεις του αστικού κώδικα.

1. Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την 1.1.1997. Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.

2. Προκαταβολή μισθώματος επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μισθωτικό μήνα. Απαγορεύεται η καταβολή από το μισθωτή εγγυοδοσίας για την εκτέλεση της σύμβασης ποσού μεγαλύτερου από τα μισθώματα δύο μηνών.

3. Η καθυστέρηση καταβολής από το μισθωτή των δαπανών των κοινοχρήστων του μισθίου και κάθε άλλης χρηματικής οφειλής, που αφορά το μίσθιο και κατά τη συμφωνία τον βαρύνει, έχει τα έννομα αποτελέσματα καθυστέρησης του μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει την αποζημίωση που έχει επιδικαστεί τελεσίδικα για φθορές ή μεταβολές στο μίσθιο.

4. Ο μισθωτής υποχρεούται να επιτρέψει στον εκμισθωτή ή σε αντιπρόσωπό του, οι οποίοι μπορούν να συνοδεύονται και από εμπειροτέχνη ή πραγματογνώμονα να επισκέπτονται το μίσθιο μία φορά κάθε τρίμηνο, για να διαπιστώσουν την καλή και σύμφωνη με τους όρους της μίσθωσης χρήση του.

Αδικαιολόγητη άρνηση του μισθωτή παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα άμεσης καταγγελίας της σύμβασης.

1. Αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους, ενήλικο τέκνο ή γονέας τους δεν έχει ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της που να καλύπτει τις οικογενειακές ή ατομικές ανάγκες στέγασής του, ο εκμισθωτής ή εάν κατά τη διάρκεια του μισθωτικού χρόνου έγινε μεταβίβαση της κυριότητας του μισθίου, ο νέος κύριος μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2 παράγραφος 1 εδάφιο α' διετίας.

Το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υφίσταται και όταν τα παραπάνω πρόσωπα έχουν άλλη ιδιόκτητη κατοικία στην ίδια πόλη ή προάστιό της στην οποία ενοικούν, εφ' όσον, λόγω μεταβολής της οικογενειακής τους κατάστασης, έχουν αυξηθεί οι στεγαστικές τους ανάγκες ή έχει καταστεί ασύμφορη η συνέχιση της χρήσης της. Ως πόλη της Αθήνας για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής θεωρείται η περιοχή της τέως Διοίκησης της Πρωτεύουσας.

2. Αν το δικαίωμα της ιδιοκατοίκησης ασκείται υπέρ συζύγου, τέκνου ή γονέα, είναι απαράδεκτη η συζήτηση της αγωγής, εφ' όσον δεν προσκομίζεται έγγραφη δήλωση των προσώπων αυτών που να βεβαιώνει την πρόθεσή τους αυτή. Η δήλωση μπορεί να γίνει και προφορικά στο δικαστήριο κατά τη συζήτηση της αγωγής.

3. Η κατά την παράγραφο 1 ιδιοκατοίκηση πρέπει να πραγματοποιηθεί μέσα σε προθεσμία τεσσάρων μηνών από την απόδοση του μισθίου και να διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη.

4. Αν, εκτός περιπτώσεων ανωτέρας βίας, η ιδιοκατοίκηση δεν πραγματοποιηθεί εμπρόθεσμα ή δε διαρκέσει δύο τουλάχιστον έτη σύμφωνα με την προηγούμενη παράγραφο, ο εκμισθωτής και εκείνοι υπέρ των οποίων είχε ασκηθεί το δικαίωμα ιδιοκατοίκησης υποχρεούνται εις ολόκληρο να καταβάλουν ως αποζημίωση του μισθωτή που αποβλήθηκε από το μίσθιο τα έξοδα μετακόμισης και εικοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα. Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

5. Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου μετά τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2 παράγραφος 1 εδάφιο α' διετίας, αν ο κύριος του μισθίου προτίθεται να προβεί σε ανοικοδόμιση του ακινήτου και έχει λάβει τη σχετική οικοδομική άδεια. Αν ο κύριος του μισθίου δεν αρχίσει τις εργασίες ανοικοδόμησης μέσα σε δώδεκα μήνες από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

6. Σε περίπτωση χρησιμοποίησης του μισθίου για κύρια κατοικία ή για μικτή χρήση (κατοικία και επαγγελματική χρήση), αν ο εκμισθωτής ή ο κύριος του μισθίου, σύζυγός τους ή τέκνο τους, δεν έχουν ιδιόκτητο χώρο στην ίδια πόλη ή σε προάστιό της, που να καλύπτει τις ανάγκες στέγασης της επαγγελματικής του δραστηριότητας, ο εκμισθωτής ή ο κύριος μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την απόδοση του μισθίου για ιδιόχρηση μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όχι όμως πριν περάσει τριετία από την έναρξή της. Προϋποθέσεις της καταγγελίας είναι η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά έξι (6) μήνες από την επίδοσή της στο μισθωτή. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του παρόντος νόμου για την ιδιοκατοίκηση.

Αν ο κύριος επικαρπωτής ή νομέας του κτιρίου, στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο, προτίθεται ή οφείλει να πραγματοποιήσει σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν. 1512/1985 (ΦΕΚ 4) εργασίες για τη διατήρηση ή ανάπλασή του που αποκλείουν τη χρήση του μισθίου, μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, εφ' όσον η δαπάνη των εργασιών αυτών, βάσει της σχετικής οικοδομικής άδειας, υπερβαίνει τα δύο εκατομμύρια πεντακόσιες χιλιάδες δραχμές. Το δικαίωμα αυτό έχει και ο εκμισθωτής. Αν, εκτός περιπτώσεων ανωτέρας βίας, ο υπόχρεος δεν αρχίσει τις εργασίες διατήρησης ή ανάπλασης του κτιρίου μέσα σε ένα έτος από την απόδοση του μισθίου, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

1. Δήμοι ή κοινότητες που έχουν εκμισθώσει για κατοικία ακίνητα της κυριότητάς τους μπορούν να ζητήσουν την απόδοσή τους αμέσως μετά τη λήξη του συμφωνημένου μισθωτικού χρόνου, όχι όμως πριν από την πάροδο της κατά το άρθρο 2 παρ. 1 εδάφιο α διετίας, εφ' όσον ύστερα από απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου πρόκειται να χρησιμοποιήσουν τα ακίνητα για κοινωνικούς σκοπούς και ιδιαίτερα για βρεφονηπιακούς σταθμούς, λέσχες για ηλικιωμένα άτομα, κέντρα νεότητας, σχολές γονέων ή σχολές επαγγελματικού προσανατολισμού.

Η σχετική ειδοποίηση προς το μισθωτή γίνεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας δύο τουλάχιστο μήνες πριν από την ημερομηνία κατά την οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί το μίσθιο, για το σκοπό για τον οποίο ζητείται η απόδοσή του.

2. Αν ο δήμος ή η κοινότητα δεν αρχίσει μέσα σε ένα τουλάχιστον έτος να χρησιμοποιεί το ακίνητο για το σκοπό για τον οποίο αυτό έχει αποδοθεί και δεν το χρησιμοποιήσει για δύο τουλάχιστον έτη για το σκοπό αυτόν, οφείλει να καταβάλει στο μισθωτή αποζημίωση ίση με είκοσι τέσσερα μηνιαία μισθώματα.

Αξίωση για αποκατάσταση άλλης περαιτέρω ζημίας δεν αποκλείεται.

1. Στις περιπτώσεις του άρθρου 3 παρ. 4 και 5 εδάφιο β', άρθρου 4 εδαφ. β και άρθρου 5 παρ. 2, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή την επανεγκατάσταση του στο μίσθιο, με τους όρους της μίσθωσης που έχει καταγγελθεί και με δαπάνη του εκμισθωτή και των προσώπων υπέρ των οποίων διατάχθηκε η απόδοση του μισθίου, οι οποίοι για τη δαπάνη αυτή ευθύνονται εις ολόκληρο.

2. Αν ασκηθεί το δικαίωμα επανεγκατάστασης, ο μισθωτής δεν μπορεί να ζητήσει ως αποζημίωση την καταβολή των είκοσι τεσσάρων μηνιαίων μισθωμάτων. Η απόφαση κατά του εκμισθωτή για παράδοση της χρήσης του μισθίου λόγω επανεγκατάστασης εκτελείται και εναντίον εκείνου στον οποίο έχει παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου. Εάν αυτός είναι νέος μισθωτής, η μίσθωση αυτή λύεται και ο εκμισθωτής και εκείνος υπέρ του οποίου αποδόθηκε το μίσθιο για τους σκοπούς των άρθρων 3, 4 και 5 οφείλουν εις ολόκληρο να καταβάλουν στο νέο μισθωτή την αποζημίωση που προβλέπει το άρθρο 3 παράγραφος 4.

3. Το δικαίωμα επανεγκατάστασης δεν μπορεί να ασκηθεί μετά την πάροδο ενός έτους, αφότου έληξαν οι προθεσμίες για την πραγματοποίηση της ιδιοκατοίκησης, ανοικοδόμησης ή των σκοπών που αναφέρονται στα άρθρα 4 και 5.

4. Απόδοση μισθίου για ιδιοκατοίκηση ή ανοικοδόμηση ή για εργασίες διατήρησης ή ανάπλασης του μισθίου ή για τη χρησιμοποίησή του από Ο.Τ.Α. για κοινωνικούς σκοπούς που έγινε πριν από την ισχύ του νόμου αυτού ρυθμίζεται ως προς τα αποτελέσματα από τις διατάξεις του άρθρου 3 παρ. 2 έως 5 του ν. 1598/1986 (ΦΕΚ 73).

1. α) Το ανώτατο επιτρεπόμενο μίσθωμα (Α.Ε.Μ.) ορίζεται ετησίως σε ποσό που προκύπτει από το γινόμενο του εμβαδού του μισθίου σε τετραγωνικά μέτρα επί την τιμή εκκίνησης για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, όπως αυτή καθορίζεται στο άρθρο 41 του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του ν. 1473/1984 (ΦΕΚ 127), επί το συντελεστή παλαιότητας, επί το συντελεστή ορόφου, επί το συντελεστή θέσης, επί το συντελεστή απόδοσης ακινήτων.

β) Ο συντελεστής παλαιότητας ορίζεται για μίσθια μέχρι 5 ετών (1), από 5-15 ετών (0,9) και από 15 ετών και άνω (0,8). Η παλαιότητα αρχίζει να υπολογίζεται μετά δύο έτη από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή από την τελευταία αναθεώρησή της ή από την έκδοση πράξης νομιμοποίησης για αυθαίρετα κτίσματα.

γ) ο συντελεστής ορόφου ορίζεται για υπόγειο (0,8), ισόγειο (0,9), πρώτο όροφο (1), δεύτερο όροφο (1,04), τρίτο όροφο (1,08), τέταρτο όροφο (1,12), πέμπτο όροφο (1,16), έκτο όροφο (1,20), έβδομο όροφο (1,26), όγδοο όροφο και άνω (1,32).

δ) Ο συντελεστής θέσης ορίζεται για κατοικίες που είναι πανταχόθεν ελεύθερες ή έχουν πρόσοψη σε πλατεία (1,08).

ε) Ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων καθορίζεται σε ποσοστό 5% από 16.8.1988.

στ) Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας,Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και Εμπορίου, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να αυξάνονται ή να μειώνονται οι συντελεστές των εδαφίων β', γ' και δ', καθώς και ο συντελεστής απόδοσης ακινήτων του εδαφίου ε' της παραγράφου αυτής.

2. Σε περιοχές που δεν έχει επεκταθεί η εφαρμογή του άρθρου 41 του ν. 1249/1982, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του ν. 1473/1984, το μίσθωμα δεν επιτρέπεται να συμφωνηθεί προφανώς μεγαλύτερο από τη μισθωτική αξία του μισθίου, όπως αυτή προκύπτει με βάση τον όροφο, τη θέση, την παλαιότητα, τους χώρους, το εμβαδόν, τα μισθώματα προηγούμενων τυχόν μισθώσεων, καθώς και τα μισθώματα των πλησιέστερων παρόμοιων μισθίων.

Αν κατά την σύναψη της μίσθωσης το μίσθωμα που συμφωνήθηκε είναι προφανώς μεγαλύτερο από τη μισθωτική αξία, όπως καθορίζεται παραπάνω, το αρμόδιο κατά το άρθρο 9 παρ. 1 δικαστήριο, ύστερα από αίτηση του μισθωτή, το μειώνει για τον εφεξής χρόνο στο προσήκον μέτρο.

1. Οι μισθώσεις ακινήτων, που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία, οι οποίες κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού έχουν λήξει ή είναι αορίστου χρόνου, παρατείνονται μέχρι 31.1.1990, εφ' όσον ο μισθωτής κάνει χρήση του μισθίου.

2. Τα μισθώματα όλων των μισθώσεων του άρθρου αυτού παραμένουν μέχρι 1.4.1989 στο ύψος που διαμορφώθηκαν, κατά τις διατάξεις αυτού του νόμου, στις 15.8.1988.

Με κοινές αποφάσεις των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας, Οικονομικών, Περιβάλλοντος , Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και Εμπορίου, που δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, μπορεί να καθορίζεται από 1.4.1989 ετήσιο ποσοστό αύξησης των μισθωμάτων των μισθώσεων του προηγούμενου εδαφίου.

3. Αγωγές για απόδοση του μισθίου λόγω λήξης του χρόνου μίσθωσης στις μισθώσεις της παραγράφου 1 δεν μπορούν να ασκηθούν πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Η διάταξη του άρθρου 69 του Κ. Πολ. Δικ. δεν εφαρμόζεται στην προκείμενη περίπτωση.

4. Η εκτέλεση δικαστικών αποφάσεων, με τις οποίες έχει διαταχθεί η απόδοση του μισθίου λόγω λήξης συμφωνημένου χρόνου ή λόγω καταγγελίας μίσθωσης αορίστου χρόνου, αναστέλλεται έως τη λήξη ισχύος του νόμου αυτού. Κατά το χρονικό διάστημα της αναστολής λογίζεται ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών ότι η μισθωτική σύμβαση διατηρείται, διέπεται όμως από τις διατάξεις του νόμου αυτού.

5. α) Στις μισθώσεις που έχουν συμφωνηθεί πριν από την ισχύ του νόμου αυτού, καθώς και σε εκείνες που έχουν παραταθεί σύμφωνα με τα εδάφια β' και δ' της παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 1598/1986, εφ' όσον ο συμφωνημένος χρόνος λήξης τους ή η λήξη του χρόνου παράτασης επέρχεται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού, καταβάλλεται το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί.

β) Οι μισθώσεις αυτές παρατείνονται μέχρι τη λήξη της ισχύος του νόμου αυτού. Από το συμφωνημένο χρόνο λήξης ή τη λήξη της παράτασης εφαρμόζονται για τον καθορισμό του μισθώματος αναλόγως οι διατάξεις της παραγράφου 2.

6. Στις μισθώσεις των παραγράφων 1 και 5 εφαρμόζονται κατά τα λοιπά οι διατάξεις του νόμου αυτού».

1. Κάθε διαφορά από μισθώσεις κύριας κατοικίας υπάγεται στην αρμοδιότητα του μονομελούς πρωτοδικείου ή του ειρηνοδικείου ανάλογα με το ποσό του μισθώματος κατά τις διατάξεις των άρθρων 14 παράγραφος 1 εδάφιο β' και 16 αριθμός 1 του Κ. Πολ. Δικ. Στην αρμοδιότητα των δικαστηρίων αυτών υπάγονται και όλες οι παρεπόμενες διαφορές από τη σύμβαση μίσθωσης ή εξ αφορμής της, καθώς και οι διαφορές του άρθρου 601 του Αστικού Κώδικα.

Οι διαφορές αυτές εκδικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθρων 647 και επ. του Κ. Πολ. Δικ.

2. Δικαστική απόφαση, που διατάσσει απόδοση μισθίου το οποίο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία δεν μπορεί να εκτελεστεί πριν παρέλθουν είκοσι μέρες από την επίδοση της επιταγής.

1. Με την επιφύλαξη του άρθρου 6 παράγραφος 4, τα άρθρα 1 έως 3 παράγραφοι 1 έως 7 του νόμου 1598/1986 καταργούνται.

2. Ο νόμος αυτός αρχίζει να ισχύει από την 1η Φεβρουαρίου 1987 και παύει να ισχύει την 1η Φεβρουαρίου 1990.