Κτηματολογική διαμεσολάβηση σε ακίνητα «αγνώστου» ιδιοκτήτη μετά τον ν. 5326/2026

Στις 4 Αυγούστου 2026 δημοσιεύτηκε ο ν. 5326/2026, με το άρθρ. 61 του οποίου τροποποιήθηκε, για μια ακόμη φορά, το άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998, τόσο ως προς την υποχρεωτική αρχική συνεδρία (ΥΑΣ) κτηματολογικής διαμεσολάβησης και κατ’ επέκταση τις προϋποθέσεις παραδεκτού της συζήτησης σχετικών αγωγών, όσο και ως προς τις προϋποθέσεις διόρθωσης ανακριβούς αρχικής εγγραφής σε ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου» ιδιοκτήτη μέσω πρακτικού διαμεσολάβησης.

Κατά την οικεία αιτιολογική έκθεση, η νέα ρύθμιση αποβλέπει στη διαμόρφωση «σαφούς προδικαστικής διαδικασίας, επαρκών αποδεικτικών προϋποθέσεων και μηχανισμών που διευκολύνουν την εξωδικαστική επίλυση των διαφορών, περιορίζοντας την επιβάρυνση των δικαστηρίων και ενισχύοντας την ασφάλεια των κτηματολογικών εγγραφών».

Οι νέες διατάξεις τέθηκαν σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και έχουν ήδη αναδείξει σειρά πρακτικών και ερμηνευτικών ζητημάτων. Στα ακόλουθα σημεία επιχειρείται να δοθεί μια συνοπτική απάντηση στα συνηθέστερα ερωτήματα που έχουν ανακύψει κατά τις πρώτες ημέρες εφαρμογής του νέου καθεστώτος.

1. Ποιες υποθέσεις καταλαμβάνουν οι αλλαγές του ν. 5326/2026;

Οι νέες διατάξεις αφορούν ειδικώς τις κτηματολογικές αγωγές με αίτημα την αναγνώριση κυριότητας δυνάμει έκτακτης χρησικτησίας, όταν το επίδικο αποτυπώνεται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο με την ένδειξη «αγνώστου» ιδιοκτήτη.

Κατά συνέπεια, δεν καταλαμβάνουν τις αγωγές κατά γνωστού – εμφαινόμενου δικαιούχου ή Ο.Τ.Α., ούτε τις περιπτώσεις στις οποίες το Ελληνικό Δημόσιο αποτυπώνεται ήδη ως δικαιούχος στο οικείο κτηματολογικό φύλλο και δεν ενάγεται λόγω της ένδειξης «αγνώστου» ιδιοκτήτη. Ομοίως, οι νέες αυτές ειδικές ρυθμίσεις δεν αφορούν περιπτώσεις όπου επικαλούμενος τίτλος κτήσης είναι διάφορος της χρησικτησίας[1], ακόμη κι αν τίθεται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο η ένδειξη «άγνωστος» ιδιοκτήτης.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι αλλαγές του άρθρου 61 του ν. 5326/2026 ουσιαστικά αναπαράγονται στο άρθρ. 102 του υπό διαβούλευση Κώδικα Εναλλακτικής Επίλυσης διαφορών, διάταξη που είχε συγκεντρώσει έντονο σχολιασμό[2] κατά το στάδιο της δημόσιας διαβούλευσης[3].

2. Τι αλλάζει στην πράξη στην κτηματολογική διαμεσολάβηση;

Στις αγωγές διόρθωσης ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής του άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998 με αντικείμενο την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρηστικτησίας επί ακινήτου «αγνώστου» ιδιοκτήτη, οι βασικές μεταβολές συνοψίζονται σε τρεις (3) άξονες:

2.1. Η ΥΑΣ διεξάγεται αποκλειστικά ενώπιον διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή κατόχου πτυχίου νομικής, ο οποίος επιλέγεται από το ειδικό μητρώο.

2.2. Ο επισπεύδων την κτηματολογική διαμεσολάβηση οφείλει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το Φύλλο Βασικών Στοιχείων (ΦΒΣ), υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, με καταβολή πάγιου τέλους καταχώρισης. Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται υποχρεωτικά έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της σχετικής αίτησης.

2.3. Για την κατάρτιση πρακτικού επίτευξης συμφωνίας και τη διόρθωση της ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής απαιτείται η προσκόμιση συγκεκριμένου αποδεικτικού υλικού.

Ειδικότερα, πρέπει να προσκομισθούν τουλάχιστον δύο (2) ένορκες βεβαιώσεις, οι οποίες να περιλαμβάνουν ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή που έχει συμπληρωθεί έως την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης, καθώς και προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου. Απαιτείται επίσης Έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία, το οποίο να έχει υποβληθεί τουλάχιστον δέκα (10) έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης.

Πέραν αυτών, ο νόμος απαιτεί την προσκόμιση τουλάχιστον δύο (2) από τα ακόλουθα αποδεικτικά στοιχεία:

α) αποδείξεις παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος,

β) μισθωτήρια συμβόλαια στα οποία ο αληθής δικαιούχος εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων,

γ) δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,

δ) οικοδομική άδεια,

ε) τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν έχουν προσαρτηθεί σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις, οικοδομικές άδειες και

στ) ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής το οποίο έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι (20) έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και φέρει βεβαία χρονολογία.

Ο διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει την προσκόμιση των παραπάνω αποδεικτικών εγγράφων, να τα επισυνάψει στο πρακτικό διαμεσολάβησης και να κάνει σχετική μνεία σε αυτό[4].

3. Τι συμβαίνει αν η πρόσκληση σε ΥΑΣ αποσταλεί πριν την παρέλευση των 30 ημερών από την καταχώριση του ΦΒΣ;

Έντονος ερμηνευτικός προβληματισμός έχει ήδη ανακύψει ως προς τη σειρά καταχώρισης της αγωγής και του ΦΒΣ, αλλά και ως προς το ακριβές περιεχόμενο της τριακονθήμερης προθεσμίας που εισάγει η νέα διάταξη.

Η γραμματική διατύπωση του άρθρ. 6 § 2 περ. δ’ υποπερ. δα’ του ν. 2664/1998 είναι, στο συγκεκριμένο σημείο, σαφής: η πρόσκληση, και όχι η διενέργεια, της ΥΑΣ πρέπει να λαμβάνει χώρα τουλάχιστον τριάντα (30) ημέρες μετά την καταχώριση του ΦΒΣ στο οικείο κτηματολογικό φύλλο. Η πρόβλεψη αυτή είναι ιδιαιτέρως ατυχής και πρακτικά δυσχερής λόγω του μεγάλου αριθμού εναγομένων που χαρακτηρίζουν συνήθως τις κτηματολογικές αγωγές, καθώς επιβάλλει στον ενάγοντα δεύτερο κύκλο επιδόσεων μετά την ήδη πραγματοποιηθείσα επίδοση της αγωγής.

Εφόσον δεν τηρηθεί η ως άνω τριακονθήμερη προθεσμία, ο νόμος προβλέπει ως κύρωση την ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης. Κατά την άποψη της γράφουσας, η αναφορά αυτή καταλαμβάνει το πρακτικό εκούσιας διαμεσολάβησης του άρθρ. 8 του ν. 4640/2019 και όχι το πρακτικό περάτωσης της ΥΑΣ[5]. Αντιθέτως, το απαράδεκτο της συζήτησης της αγωγής επιφέρει μονάχα η μη διενέργεια, ήτοι η πλήρης παράλειψη, της υποχρεωτικής αρχικής συνεδρίας διαμεσολάβησης.

Με βάση, επομένως, τη διάκριση των δύο κυρώσεων (ακυρότητα πρακτικού εκούσιας διαμεσολάβησης και απαράδεκτο συζήτησης αγωγής), μπορεί να υποστηριχθεί ότι η πρόωρη αποστολή της πρόσκλησης δεν συνεπάγεται απαράδεκτο της συζήτησης εφόσον η ΥΑΣ τελικώς διεξαχθεί.

4. Τι ισχύει για τις αγωγές που ήταν ήδη εκκρεμείς κατά την 16^η Σεπτεμβρίου 2026;

Το άρθρ. 111 § 2 του ν. 5326/2026 ορίζει ότι το άρθρ. 61 του ίδιου νόμου τίθεται σε ισχύ από 16.09.2026 χωρίς να περιλαμβάνει ειδικές μεταβατικές ρυθμίσεις για τις ήδη εκκρεμείς αγωγές[6]. Η διατύπωση αυτή έχει προκαλέσει σημαντική αβεβαιότητα, ιδίως για αγωγές που είχαν ήδη ασκηθεί πολύ πριν την ψήφιση του νόμου, αλλά για τις οποίες είτε η ΥΑΣ, είτε η προθεσμία κατάθεσης προτάσεων, είτε η δικάσιμος τοποθετείται μετά την 16^η.09.2026.

Η Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης (ΚΕΔ), με ανακοίνωσή της στις 02.09.2026[7] υιοθέτησε την άποψη ότι οι νέες διατάξεις αφορούν και εκκρεμείς αγωγές για τις οποίες είχε προγραμματιστεί ΥΑΣ από 16.09.2026 και εφεξής, τουλάχιστον ως προς την απαίτηση διενέργειας της ΥΑΣ από διαμεσολαβητή ειδικού μητρώου, κάτοχο πτυχίου νομικής.

Κατά την άποψη της γράφουσας, πάντως, προσήκει η ερμηνεία ότι οι νέες διατάξεις καταλαμβάνουν αγωγές που ασκούνται από 16.09.2026 και εφεξής, με την επιφύλαξη της ειδικής μεταβατικής ρύθμισης για τα πρακτικά επίτευξης συμφωνίας που είχαν ήδη υπογραφεί[8]. Υπέρ αυτής της προσέγγισης συνηγορεί και ο τρόπος με τον οποίο ο νομοθέτης αντιμετώπισε την προηγούμενη επέκταση της κτηματολογικής ΥΑΣ ώστε να καταλαμβάνει και το Ελληνικό Δημόσιο, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης και τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου όταν συμμετέχουν ως διάδικα μέρη σε κτηματολογικές αγωγές, όπου και διευκρίνισε ρητά ότι οι σχετικές διατάξεις καταλαμβάνουν αγωγές που κατατέθηκαν από 16.09.2025 και εξής[9].

Στο σημείο αυτό υπενθυμίζεται ότι, κατά παρέκκλιση από τα γενικώς ισχύοντα στην τακτική διαδικασία κατά τον ΚΠολΔ[10], η αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής θεωρείται ότι έχει νόμιμα ασκηθεί, ως προς όλες τις συνέπειές της, με μόνη την κατάθεση και καταχώρισή της στο κτηματολογικό φύλλο κατά ρητή πρόβλεψη του άρθρου 6 § 2 περ. γ’ έβδομο εδάφιο του ν. 2664/1998.

5. Παραμένει αναγκαία η άσκηση αγωγής ακόμη και στην περίπτωση που τα μέρη επιθυμούν την επίλυση της διαφοράς τους με διαμεσολάβηση;

Όπως έχει ήδη επισημανθεί[11], κτηματολογική ΥΑΣ και κατ’ επέκταση πρακτικό εκούσιας διαμεσολάβησης στον χώρο του κτηματολογικού δικαίου δεν μπορούν να λάβουν χώρα προ της επέλευσης εκκρεμοδικίας ως προς την υπό κρίση διαφορά. Αυτό επιβεβαιώνεται και από την αιτιολογική έκθεση[12] του οικείου νόμου, η οποία αναφέρει ότι «με την προτεινόμενη διάταξη ρυθμίζονται οι περιπτώσεις όπου έχει ασκηθεί αγωγή για αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας επί ακινήτων που εμφαίνονται στις κτηματολογικές εγγραφές ως αγνώστου ιδιοκτήτη».

6. Τι ισχύει για τα πρακτικά που έχουν ήδη υπογραφεί με το Ελληνικό Δημόσιο;

Το άρθρ. 61 § 3 του ν. 5326/2026 περιέχει ειδική ρύθμιση για τα πρακτικά που έχουν υπογραφεί με το Ελληνικό Δημόσιο προς διόρθωση ανακριβούς κτηματολογικής εγγραφής «αγνώστου» ιδιοκτήτη με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Στις περιπτώσεις αυτές δεν απαιτείται εκ νέου υπογραφή πρακτικού, απαιτείται όμως η επανυποβολή του, με τη σχετική αίτηση να συνοδεύεται πλέον από τα αποδεικτικά έγγραφα της νέας υποπερ. δα’ του άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998.

7. Ποια η επόμενη ημέρα;

Οι πρώτες ημέρες εφαρμογής των νέων διατάξεων καταδεικνύουν ότι η επιδίωξη ταχύτερης επίλυσης κτηματολογικών διαφορών προϋποθέτει πρωτίστως σαφείς κανόνες. Ήδη έχουν ανακύψει ερμηνευτικά ζητήματα ως προς, μεταξύ άλλων, το χρονικό πεδίο εφαρμογής του άρθρ. 61 του ν. 5326/2026, τη σκοπιμότητα καταχώρισης του ΦΒΣ, την ακριβή κύρωση της πρόωρης πρόσκλησης σε ΥΑΣ καθώς και την απαρίθμηση και ερμηνεία του αποδεικτικού υλικού που πρέπει πλέον να συνοδεύει το πρακτικό εκούσιας διαμεσολάβησης.

Η ανάγκη αποσαφήνισης καθίσταται ακόμη εντονότερη ενόψει του υπό διαβούλευση Κώδικα Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών, το άρθρ. 102 του οποίου αναπαράγει σε σημαντικό βαθμό τη νέα ρύθμιση του άρθρ. 6 § 2 του ν. 2664/1998. Για τον λόγο αυτό, απαιτείται έγκαιρη παρέμβαση, προς άρση των σχετικών ερμηνευτικών δυσχεριών και διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου.