Τριετής απαλλαγή φόρου από μισθώματα κενών κατοικιών ή βραχυχρόνιας μίσθωσης

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων κοινοποίησε την ακόλουθη ενημερωτική εγκύκλιο προς τα μέλη της, σχετικά με την εκμίσθωση κενών κατοικιών ή κατοικιών που είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, με τριετή απαλλαγή φόρου εισοδήματος, κατόπιν δημοσίευσης του Ν. 5246/2025 με τίτλο «Φορολογική Μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και τη Μεσαία Τάξη».

Αρχικά, η ΠΟΜΙΔΑ επεσήμανε ότι ο Ν. 5246/2025 περιλαμβάνει σημαντικές διατάξεις για τη φορολογία ακινήτων: Τα άρθρα 8 (μείωση μεσαίου συντελεστή φόρου ενοικίων από 35% σε 25%), 9 (τριετής φοροαπαλλαγή κενών κατοικιών κλπ.), 10 (απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ ιδιοκατοικούμενων κατοικιών στους μικρούς οικισμούς) και 12 (ετήσια παράταση της αναστολής ΦΠΑ ακινήτων για το 2026).

Πιο συγκεκριμένα, η ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζει τα εξής:

Χρόνος έναρξης ισχύος της τριετούς απαλλαγής

Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες των παραπάνω δύο κατηγοριών, των οποίων η πρώτη από τις παραπάνω συμβάσεις ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

Χρόνος σύναψης μισθώσεων κύριας κατοικίας

Στη ρύθμιση συμπεριλαμβάνονται μισθώσεις κατοικιών των παραπάνω κατηγοριών που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους (ή έναρξης της ισχύος τους) από 8.9.2024 και έως και την 31.12.2026. Συνεπώς η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31.12.2026 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Χρόνος ισχύος της φοροαπαλλαγής

Η πλήρης απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των τριάντα έξη (36) πρώτων μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μιας κατοικίας που εμπίπτει στις εν λόγω δύο κατηγορίες.

Κοινές προϋποθέσεις φοροαπαλλαγής των κατοικιών

Να πρόκειται κατ ́αρχήν για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.

Να εκμισθωθεί για χρήση κύριας κατοικίας, κατά περίπτωση και κατ ́ελάχιστο για τριετή διάρκεια, ή εξάμηνη διάρκεια στις ειδικές περιπτώσεις δημοσίων υπαλλήλων.

Να προκύπτουν οι νόμιμες προυποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος.

Προϋποθέσεις για κατοικίες κενές επί τριετία

Να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο ή

Να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πίσω από το έτος κατάρτισης της (πρώτης) μίσθωσης.

Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

Προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση

Να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μίσθωσης φορολογικό έτος.

Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

Πότε συνεχίζει να ισχύει και πότε παύει η φοροαπαλλαγή

Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι «Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).». Συνεπώς:

Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί και δεν ξανανοικιαστεί εντός τριών μηνών, και χάνεται οριστικά αν κενωθεί και από το δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.

Επί μισθώσεων προς δημοσίους υπαλλήλοιυς επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της (για να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα.

Αν η κατοικία εντός των τριών ετών της διάρκειάς της διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος.

Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπάροχων

Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής και της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε αυτό δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή. Αυτό αναμένεται να διευκρινιστεί με εγκύκλιο της ΑΑΔΕ.

Κενές κατοικίες από αλλαγή χρήσης

Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση Φ.Ε. ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κλπ. χρήσης, και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας. Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη άλλωστε και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000€ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες.