Τροποποίηση σύστασης με επέμβαση σε κοινόχρηστο χώρο: Πότε οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου; (εγκύκλιος της ΑΑΔΕ)

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων εξέδωσε εγκύκλιο, με την οποία δίνονται οδηγίες σχετικά με την φορολογική αντιμετώπιση μεταβολών σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, που επέρχονται κατά τη σύσταση ή τροποποίηση συστάσεων οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών.

Πρόκειται για την εγκύκλιο με θέμα «Παροχή διευκρινίσεων για την επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων κατά τη σύσταση ή τροποποίηση συστάσεων οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών λόγω επεμβάσεων σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους», με την οποία παρέχονται οδηγίες αναφορικά με τις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών όταν πραγματοποιείται:

α. Παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης.

β. Κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης.

γ. Επαύξηση επιφάνειας κτίσματος οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας λόγω επέκτασης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο.

δ. Ταυτόχρονη επέκταση σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο, παραχώρηση τμήματος σε κοινή χρήση και μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας.

Μεταξύ άλλων, με την εγκύκλιο διευκρινίζεται ότι για την επιβολή φ.μ.α., εφόσον έχουν επέλθει μεταβολές στα κοινά μέρη οικοδομής ή γηπέδου με τη σύσταση ή την τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, πρέπει να εξετάζεται, κατά περίπτωση, εάν υφίστανται κτίσματα κατά τον χρόνο φορολογίας και εάν πραγματοποιείται μεταβίβαση μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ειδικότερα, εφόσον με την τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο οφείλεται φ.μ.α.. Ωστόσο, δεν επιβάλλεται φ.μ.α. για την παραχώρηση δικαιωμάτων αποκλειστικής χρήσης επί των κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων, όταν δεν έχουν ανεγερθεί κτίσματα, δεδομένου ότι με την οροφοκτησία επί ακινήτου χωρίς κτίσματα και τη σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών δεν συντελείται οιαδήποτε μορφής μεταβίβαση μεταξύ των συνιδιοκτητών. Η μη επιβολή φόρου σε συστάσεις ή τροποποιήσεις συστάσεων προς πάσης ανέγερσης έγκειται στο ότι οι συγκύριοι, ως προς τις μελλοντικές ιδιοκτησίες, αναπόσπαστο μέρος των οποίων είναι και τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης αυτών, έχουν μόνο δικαίωμα προσδοκίας κτήσης αυτών, το οποίο θα πραγματοποιηθεί με την ανέγερσή τους. Ως εκ τούτου, τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων ή κοινόχρηστων χώρων της μελλοντικής οικοδομής ή επί κοινόκτητου ή κοινόχρηστου χώρου ακάλυπτου οικοπέδου ή γηπέδου, τα οποία εμπεριέχονται στις μελλοντικές οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, δεν φορολογούνται κατά τη σύσταση ή την τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, καθώς δεν επιβάλλεται φόρος ούτε και για τις ιδιοκτησίες στις οποίες ανήκουν.

Εφόσον οι αποκλειστικές χρήσεις προσδιοριστούν με συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών και κατά το χρόνο σύνταξης του συμβολαίου τα κτίσματα έχουν ανεγερθεί, επιβάλλεται επ’ αυτών φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Περαιτέρω, για την κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη ότι (α) ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων επιβάλλεται σε περίπτωση μεταβίβασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού καθώς και στις περιπτώσεις που ορίζονται ειδικά στον νόμο (άρθρο 22 ΚΦΠ), (β) το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο χώρο δεν συνιστά εμπράγματο δικαίωμα σύμφωνα με τους ορισμούς του ΑΚ και (γ) η κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης και η θέση της εν λόγω επιφάνειας σε κοινή χρήση δεν περιλαμβάνεται στις αναφερόμενες περιπτώσεις, τις οποίες ο νόμος υπολαμβάνει ως μεταβίβαση για την επιβολή φ.μ.α..

Σε περίπτωση τροποποίησης της σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, κατά την οποία επαυξάνεται η επιφάνεια υφιστάμενων κτισμάτων σε σχέση με την αρχική σύσταση, συνεπεία επέκτασης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί κοινόκτητου ή κοινόχρηστου χώρου, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων επί της αξίας της καταληφθείσας έκτασης, καθώς στην περίπτωση αυτή, λαμβάνει χώρα μεταβίβαση κατά την έννοια του άρθρου 22 του ΚΦΠ από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Τα ανωτέρω εφαρμόζονται και σε περιπτώσεις μονομερούς τροποποίησης σύστασης, σύμφωνα με την παρ. 7 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, καθόσον σε αυτές τεκμαίρεται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

Τέλος, όταν η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών συνεπάγεται αφενός παραχώρηση τμήματος της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση και, αφετέρου επέκτασή της σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο, με αποτέλεσμα τη συνολική μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας σε σύγκριση με την αρχική σύσταση, δεν οφείλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων, διότι η συνακόλουθη μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας δεν συνεπάγεται κτήση εμπραγμάτου δικαιώματος, αλλά αντίθετα απώλεια εξουσίας επί μέρους του ακινήτου (ΑΚ 973). Ως εκ τούτου, η μεταβολή που επέρχεται στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν εντάσσεται στο πεδίο εφαρμογής του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (άρθρα 22 επ. ΚΦΠ). Εξάλλου, κατά τις διατάξεις του άρθρου 30 παρ. 2 ΚΦΠ, και σε περιπτώσεις διόρθωσης ή επανάληψης συμβολαιογραφικών πράξεων, όταν με μεταγενέστερη συμβολαιογραφική πράξη διευκρινίζεται ότι η πραγματική έκταση του μεταβιβασθέντος ακινήτου είναι μικρότερη από την αναφερόμενη στο αρχικό συμβόλαιο, δεν οφείλεται φόρος.

Δείτε αναλυτικά την εγκύκλιο στο enotariat.gr.