Εξωδικαστικός Μηχανισμός 2026: Νέα δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας με τον Ν. 5313/2026
Σημαντικές αλλαγές στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών εισάγει ο Ν. 5313/2026 (ΦΕΚ Α ́ 102/25.6.2026), δημιουργώντας για πρώτη φορά ειδική δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας μέσω της ρευστοποίησης άλλων ακινήτων του οφειλέτη.
Η νέα ρύθμιση έχει ιδιαίτερη σημασία για οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα αλλά επιθυμούν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους. Παράλληλα, μειώνεται το κατώτατο ύψος οφειλών που αποτελεί όριο για την υπαγωγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, ενώ προβλέπεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μία νέα ευκαιρία για ορισμένους οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν χάσει προηγούμενη ρύθμιση.
Τι αλλάζει στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό με τον Ν. 5313/2026;
Οι βασικές αλλαγές περιλαμβάνονται στα άρθρα 13, 14 και 15 του Ν. 5313/2026 και αφορούν:
- τη μείωση του κατώτατου ορίου οφειλών,
- τη δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας με εκποίηση άλλων ακινήτων,
- τη δυνατότητα επανένταξης συγκεκριμένων οφειλετών που έχασαν παλαιότερη ρύθμιση και
- την ενίσχυση της εκτελεστότητας της σύμβασης αναδιάρθρωσης.
Η σημαντικότερη αλλαγή για τους ιδιώτες οφειλέτες είναι αναμφίβολα η νέα διαδικασία που αφορά την κύρια κατοικία.
Διάσωση κύριας κατοικίας μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού
Με το άρθρο 14 του Ν. 5313/2026 προστίθενται νέες παράγραφοι στο άρθρο 14 του Ν. 4738/2020. Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία προβλέπει την εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρώντας την κύρια κατοικία του. Με απλά λόγια, δημιουργείται η δυνατότητα να επιλεγεί μία διαφορετική λύση: αντί να κινδυνεύσει η κύρια κατοικία, μπορούν να ρευστοποιηθούν άλλα ακίνητα του οφειλέτη, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών. Η εκποίηση των άλλων ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Είναι υποχρεωμένοι οι πιστωτές να προτείνουν τη διάσωση της κατοικίας;
Όχι σε κάθε περίπτωση. Ο νόμος διακρίνει κατηγορίες οφειλετών. Για τους οφειλέτες που εμπίπτουν στην ειδική κατηγορία της παρ. 3 του άρθρου 14 του Ν. 4738/2020, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την προβλεπόμενη αντιπρόταση. Αυτό δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να την αποδεχθεί. Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση. Επομένως, απαιτείται προηγουμένως ουσιαστικός οικονομικός και νομικός έλεγχος ώστε να διαπιστωθεί αν η συγκεκριμένη λύση είναι πραγματικά συμφέρουσα.
Τι γίνεται αν η κύρια κατοικία ανήκει και σε σύζυγο, συνοφειλέτη ή εγγυητή;
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν η κύρια κατοικία δεν ανήκει αποκλειστικά στον αιτούντα. Εάν ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε άλλο πρόσωπο το οποίο είναι συνοφειλέτης ή εγγυητής της οφειλής, απαιτείται, για την εφαρμογή της συγκεκριμένης διαδικασίας, συνυποβολή της αίτησης και συνυπογραφή της σύμβασης από το πρόσωπο αυτό.
Ο νόμος προβλέπει παράλληλα ειδικές εγγυήσεις για πρόσωπα που ενδεχομένως έχουν ήδη υπαχθεί σε προηγούμενα καθεστώτα προστασίας, όπως ο Ν. 3869/2010.
Τι προστασία αποκτά η κύρια κατοικία μετά τη συμφωνία;
Εδώ βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα σημεία της νέας ρύθμισης. Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης που περιλαμβάνει τη συγκεκριμένη λύση και για όσο χρονικό διάστημα ο οφειλέτης τηρεί τη συμφωνία, οι πιστωτές που δεσμεύονται από αυτή δεν μπορούν να προχωρήσουν:
- σε αναγκαστική εκτέλεση κατά της κύριας κατοικίας,
- σε λήψη ασφαλιστικών μέτρων επ' αυτής,
- σε εγγραφή νέας υποθήκης ή
- σε τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη.
Πρόκειται συνεπώς για ουσιαστική προστασία της κύριας κατοικίας, η οποία όμως συνδέεται άμεσα με την πιστή τήρηση της ρύθμισης.
Είναι η κύρια κατοικία πλέον απολύτως προστατευμένη από πλειστηριασμό;
Όχι. Η νέα διάταξη δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως επαναφορά μιας γενικής και αυτόματης προστασίας της πρώτης κατοικίας. Η προστασία δημιουργείται μέσα στο συγκεκριμένο πλαίσιο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού και προϋποθέτει:
1. την υπαγωγή στη διαδικασία,
2. την υποβολή και αποδοχή της σχετικής αντιπρότασης,
3. την κατάρτιση της σύμβασης αναδιάρθρωσης και
4. τη συνεπή τήρηση των υποχρεώσεων που αναλαμβάνει ο οφειλέτης.
Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει τη διατήρηση των ήδη υφιστάμενων υποθηκών, προσημειώσεων και λοιπών εμπράγματων δικαιωμάτων. Συνεπώς, δεν πρόκειται για «ακατάσχετο» της κύριας κατοικίας αλλά για συμβατικά και νομοθετικά οργανωμένη προστασία της στο πλαίσιο συγκεκριμένης ρύθμισης.
Τι συμβαίνει με τα υπόλοιπα ακίνητα;
Το τίμημα για τη διατήρηση της κύριας κατοικίας μπορεί να είναι η εκποίηση άλλων ακινήτων. Ο Ν. 5313/2026 προβλέπει αναλυτική διαδικασία για τη ρευστοποίησή τους. Η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί τον εκτελεστό τίτλο για τη διαδικασία, εφόσον έχει καταχωριστεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού. Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί από τον χρηματοδοτικό φορέα με την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση και, εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, από εκείνον που διαθέτει την υψηλότερη απαίτηση. Η εκποίηση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου. Επομένως, πριν από την αποδοχή μιας τέτοιας πρότασης είναι απαραίτητο να εξεταστεί συνολικά η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη και να αξιολογηθεί ποια ακίνητα ενδέχεται να οδηγηθούν σε εκποίηση.
Πότε μπορεί να χαθεί η προστασία της κύριας κατοικίας;
Η προστασία δεν είναι ανεπιφύλακτη. Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, μπορούν να επέλθουν οι συνέπειες του άρθρου 27 του Ν. 4738/2020 και να αρθεί η προστασία της κύριας κατοικίας. Κατά το νέο πλαίσιο, εάν ο οφειλέτης καταστεί υπερήμερος και το συνολικό ποσό της καθυστέρησης υπερβεί είτε τρεις δόσεις, είτε το 3% του συνολικού ποσού που οφείλεται βάσει της ρύθμισης, ο καταλαμβανόμενος πιστωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ως προς αυτόν. Η συνέπεια μπορεί να είναι ιδιαίτερα σοβαρή: αναβιώνουν οι απαιτήσεις του συγκεκριμένου πιστωτή στο ύψος που είχαν πριν από τη σύμβαση, αφαιρουμένων όσων έχουν ήδη καταβληθεί.
Για τον λόγο αυτό η επιλογή μιας ρύθμισης πρέπει να βασίζεται σε ρεαλιστική εκτίμηση της πραγματικής δυνατότητας του οφειλέτη να εξυπηρετεί τις δόσεις μακροπρόθεσμα.
Δεύτερη ευκαιρία για όσους έχασαν προηγούμενο Εξωδικαστικό
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η μεταβατική διάταξη του άρθρου 14. Για χρονικό διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της συγκεκριμένης ρύθμισης, παρέχεται, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις του νόμου, δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης σε οφειλέτες που είχαν προηγουμένως υπαχθεί στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό αλλά έχασαν τη σύμβαση αναδιάρθρωσης λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών. Η δυνατότητα αυτή αφορά επίσης, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, πρόσωπα που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον Ν. 3869/2010.
Πρόκειται για ιδιαίτερα σημαντική μεταβατική ευκαιρία, καθώς η προθεσμία είναι αποκλειστική.
Πότε ξεκινά η νέα διαδικασία για τη διάσωση της κύριας κατοικίας;
Η νέα διαδικασία του άρθρου 14 τίθεται σε ισχύ στις 21 Σεπτεμβρίου 2026. Επομένως, οι ενδιαφερόμενοι οφειλέτες μπορούν ήδη να εξετάσουν εάν πληρούν τις προϋποθέσεις και να προετοιμάσουν τον φάκελό τους, αλλά η συγκεκριμένη νέα διαδικασία δεν εφαρμόζεται πριν από την ημερομηνία αυτή.
Μειώνεται και το κατώτατο όριο οφειλών στον Εξωδικαστικό
Με το άρθρο 13 του Ν. 5313/2026 μειώνεται από 10.000 ευρώ σε 5.000 ευρώ το σχετικό κατώτατο όριο οφειλών του άρθρου 7 του Ν. 4738/2020. Η μεταβολή διευρύνει το πεδίο εφαρμογής του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, επιτρέποντας την αξιοποίησή του και σε περιπτώσεις μικρότερου συνολικού ύψους οφειλών. Η συγκεκριμένη διάταξη έχει ήδη τεθεί σε ισχύ από τον Ιούλιο του 2026.
Η σύμβαση του Εξωδικαστικού γίνεται εκτελεστός τίτλος
Το άρθρο 15 του Ν. 5313/2026 ενισχύει σημαντικά τις συνέπειες της σύμβασης αναδιάρθρωσης. Η σύμβαση αποτελεί πλέον εκτελεστό τίτλο για τις προβλεπόμενες απαιτήσεις των χρηματοδοτικών φορέων. Αυτό καθιστά ακόμη σημαντικότερη την προσεκτική εξέταση των όρων μιας προτεινόμενης ρύθμισης πριν από την αποδοχή της. Ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς ως μία ηλεκτρονική αίτηση για «κούρεμα» χρεών. Η αποδοχή της πρότασης δημιουργεί συγκεκριμένες και σοβαρές έννομες συνέπειες για τον οφειλέτη.
Έχω πλειστηριασμό κύριας κατοικίας – μπορώ να χρησιμοποιήσω τη νέα ρύθμιση;
Η απάντηση εξαρτάται από το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, το είδος και το ύψος των οφειλών, την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη, την ύπαρξη άλλων ακινήτων και τις προϋποθέσεις υπαγωγής στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.
Η ύπαρξη της νέας διάταξης δεν σημαίνει ότι κάθε προγραμματισμένος πλειστηριασμός κύριας κατοικίας αναστέλλεται αυτομάτως. Αν υπάρχει ήδη κατασχετήρια έκθεση ή έχει οριστεί ημερομηνία πλειστηριασμού, απαιτείται άμεσος έλεγχος της υπόθεσης και των διαθέσιμων ένδικων και εξωδικαστικών ενεργειών.
Ποιοι πρέπει να εξετάσουν άμεσα τη νέα δυνατότητα;
Η νέα ρύθμιση παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για οφειλέτες οι οποίοι:
- έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τράπεζες ή servicers, Δημόσιο ή ασφαλιστικούς φορείς,
- κινδυνεύουν με μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης,
- επιθυμούν πρωτίστως να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους,
- διαθέτουν και άλλα ακίνητα τα οποία θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την αποπληρωμή των χρεών,
- έχουν χάσει παλαιότερη ρύθμιση του Εξωδικαστικού Μηχανισμού ή
- είχαν στο παρελθόν υποβάλει αίτηση στον Ν. 3869/2010.
Κάθε περίπτωση, ωστόσο, πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα.
Συμπέρασμα
Ο Ν. 5313/2026 δημιουργεί μία νέα και σημαντική δυνατότητα στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό: τη διατήρηση της κύριας κατοικίας με παράλληλη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη. Δεν πρόκειται για γενική επαναφορά της προστασίας της πρώτης κατοικίας ούτε για αυτόματη αναστολή πλειστηριασμών. Πρόκειται όμως για ένα νέο εργαλείο που, σε κατάλληλες περιπτώσεις, μπορεί να επιτρέψει στον οφειλέτη να αναδιαρθρώσει τις οφειλές του και να διατηρήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί, διαθέτοντας αντί αυτού άλλα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας του. Η επιλογή αυτή απαιτεί ιδιαίτερα προσεκτική αξιολόγηση, καθώς η σύμβαση αναδιάρθρωσης δημιουργεί δεσμευτικές συνέπειες και η αθέτησή της μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια της προστασίας.
