Κληρονόμος χωρίς αποδοχή και μεταγραφή κληρονομίας δεν νομιμοποιείται παθητικά σε αγωγή οροφοκτησίας

Με την υπ’ αριθ. 569/2026 απόφασή του, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών αντιμετώπισε ένα ιδιαιτέρως κρίσιμο ζήτημα που βρίσκεται στο σημείο τομής του δικαίου οροφοκτησίας, του κληρονομικού δικαίου και της πολιτικής δικονομίας: εάν ο κληρονόμος αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο οποίος δεν έχει ακόμη προβεί σε αποδοχή και μεταγραφή της κληρονομίας, νομιμοποιείται παθητικά σε αγωγή της ειδικής διαδικασίας διαφορών από οροφοκτησία.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η έλλειψη αποδοχής και μεταγραφής αποκλείει την ιδιότητα του κυρίου αυτοτελούς ιδιοκτησίας και συνεπώς την παθητική νομιμοποίηση του εναγομένου κληρονόμου. Η απόφαση παρουσιάζει ιδιαίτερη σημασία, καθώς επαναβεβαιώνει τη λειτουργία της μεταγραφής ως θεμελιώδους μηχανισμού εμπράγματης δημοσιότητας και αποτρέπει τη δημιουργία μίας άτυπης ή λειτουργικής μορφής κυριότητας μέσω της δικονομικής νομιμοποίησης.

Ι. Η οροφοκτησία ως θεσμός λειτουργικής συνύπαρξης δικαιωμάτων

Το δίκαιο της οροφοκτησίας αποτελεί διαχρονικά έναν από τους πλέον ιδιόμορφους και απαιτητικούς τομείς του ελληνικού εμπραγμάτου δικαίου. Η ιδιαιτερότητα του θεσμού έγκειται στο ότι η αποκλειστική κυριότητα επί μίας αυτοτελούς ιδιοκτησίας δεν υφίσταται απομονωμένα, αλλά λειτουργεί εντός ενός πλέγματος αναγκαστικής συγκυριότητας και αμοιβαίων περιορισμών, οι οποίοι απορρέουν από την ίδια τη φύση της κοινής οικοδομής.

Η αρχή αυτή αποτυπώνεται ήδη στο άρθρο 3 του ν. 3741/1929, κατά το οποίο ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή διαμερίσματος διαθέτει όλα τα εις τον κύριο ανήκοντα δικαιώματα, υπό τον όρο ότι η άσκησή τους δεν παραβλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Η διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με τα άρθρα 1000, 1002 και 1117 ΑΚ, συγκροτεί τον βασικό πυρήνα της οροφοκτησίας ως συστήματος ισορροπίας μεταξύ αποκλειστικής εξουσίας και αναγκαστικής συνύπαρξης.

Η νομολογία έχει δεχθεί παγίως ότι ο οροφοκτήτης υποχρεούται να ανέχεται επεμβάσεις ακόμη και εντός της αποκλειστικής του ιδιοκτησίας όταν αυτές είναι αναγκαίες για τη συντήρηση, προστασία ή ασφάλεια της οικοδομής. Ήδη από παλαιότερες αποφάσεις του Αρείου Πάγου κρίθηκε ότι η άσκηση της κυριότητας δεν μπορεί να εκτείνεται μέχρι του σημείου παρεμπόδισης αναγκαίων τεχνικών εργασιών που αποσκοπούν στην προστασία των κοινών μερών ή των λοιπών ιδιοκτησιών (ΑΠ 356/1981 ΝοΒ 29.1540, ΑΠ 881/1984 ΝοΒ 33.621, ΑΠ 997/1980 ΝοΒ 29.327, ΑΠ 1428/1982 ΝοΒ 21.535).

Η υπ’ αριθ. 569/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών εντάσσεται ακριβώς στο πλαίσιο αυτής της νομολογιακής προβληματικής. Η σημασία της όμως δεν περιορίζεται στην υποχρέωση ανοχής τεχνικών επεμβάσεων. Αντιθέτως, η απόφαση μετατοπίζει το κέντρο βάρους σε ένα προγενέστερο και θεμελιωδέστερο ερώτημα: ποιος θεωρείται, κατά την έννοια του δικαίου οροφοκτησίας, κύριος αυτοτελούς ιδιοκτησίας και συνεπώς ποιος νομιμοποιείται παθητικά σε σχετική δίκη.

ΙΙ. Το πραγματικό της υποθέσεως και το αντικείμενο της διαφοράς

Στην επίδικη υπόθεση, οι ενάγοντες, συνιδιοκτήτες πολυκατοικίας στο Χαλάνδρι Αττικής, άσκησαν αγωγή κατά της εναγομένης επικαλούμενοι ότι το διαμέρισμα Β1 του Β’ ορόφου παρουσίαζε εκτεταμένες δομικές και στατικές βλάβες, οι οποίες δημιουργούσαν σοβαρό κίνδυνο τόσο για την ασφάλεια των ενοίκων όσο και για τη στατικότητα της οικοδομής.

Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς της αγωγής, τεχνικές εκθέσεις μηχανικών και έκθεση επικινδύνου της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης διαπίστωναν πτώση επιχρισμάτων, αποκάλυψη και διάβρωση οπλισμών, αποσάθρωση δομικών στοιχείων και κίνδυνο περαιτέρω αποκολλήσεων, με άμεση πιθανότητα πρόκλησης ζημιών τόσο στα κοινόχρηστα μέρη όσο και στα γειτονικά διαμερίσματα.

Οι ενάγοντες ζήτησαν να υποχρεωθεί η εναγομένη:– να επιτρέψει την είσοδο μηχανικών και συνεργείων στο διαμέρισμα,– να ανεχθεί την εκτέλεση των αναγκαίων εργασιών αποκατάστασης,– να απειληθεί εις βάρος της χρηματική ποινή και προσωπική κράτηση σε περίπτωση μη συμμόρφωσης,– και να καταβάλει χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης.

Η αγωγή εισήχθη προς εκδίκαση κατά την ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών και ειδικότερα των διαφορών από οροφοκτησία, σύμφωνα με το άρθρο 16 αρ. 13 ΚΠολΔ.

Καθοριστικής σημασίας, ωστόσο, υπήρξε το γεγονός ότι η εναγομένη, μολονότι είχε καταστεί κληρονόμος του πατέρα της δυνάμει δημοσιευθείσας ιδιόγραφης διαθήκης, δεν είχε προβεί σε αποδοχή και μεταγραφή της κληρονομίας.

ΙΙΙ. Η κληρονομική διαδοχή και τα όρια της εμπράγματης ολοκλήρωσης της κυριότητας

Το Δικαστήριο προχώρησε σε μία ιδιαιτέρως ουσιαστική διάκριση μεταξύ της κληρονομικής επαγωγής και της πλήρους εμπράγματης ολοκλήρωσης της κυριότητας επί ακινήτου.

Ειδικότερα, επεσήμανε ότι, σύμφωνα με τα άρθρα 1193, 1195, 1198 και 1199 ΑΚ, η μεταγραφή της αποδοχής κληρονομίας ή του κληρονομητηρίου δεν αποτελεί προϋπόθεση για την επέλευση της κληρονομικής διαδοχής καθαυτής, αποτελεί όμως αναγκαία προϋπόθεση για την πλήρη εμπράγματη ενέργεια της κυριότητας επί ακινήτων.

Η διάκριση αυτή είναι απολύτως θεμελιώδης για το ελληνικό εμπράγματο σύστημα. Η μεταγραφή δεν συνιστά απλή τυπική διαδικασία ούτε μέσο διοικητικής καταγραφής. Αποτελεί τον κατεξοχήν μηχανισμό δημοσιότητας των εμπραγμάτων δικαιωμάτων και λειτουργεί ως εγγύηση ασφάλειας των συναλλαγών.

Η θεωρία του εμπραγμάτου δικαίου έχει υπογραμμίσει επανειλημμένως ότι η μεταγραφή επιτελεί συστατική λειτουργία ως προς την πλήρη εξωτερίκευση του εμπραγμάτου δικαιώματος έναντι τρίτων. Χωρίς αυτήν, η κυριότητα επί ακινήτου παραμένει ελλιπώς ολοκληρωμένη από πλευράς εμπράγματης δημοσιότητας.

Στο ίδιο πνεύμα κινείται και η νομολογία. Έχει κριθεί ότι ο κληρονόμος αποκτά μεν αναδρομικά την κυριότητα από τον χρόνο θανάτου του κληρονομουμένου, πλην όμως η εμπράγματη ενέργεια της κυριότητας τελεί υπό τη νομική προϋπόθεση της μεταγραφής της αποδοχής ή του κληρονομητηρίου (ΕφΑθ 639/1992, ΕφΑθ 4544/1992 ΕλλΔνη 35.475).

Η σχολιαζόμενη απόφαση αξιοποιεί τη νομολογιακή αυτή βάση και προχωρεί ένα βήμα περαιτέρω: συνδέει ευθέως την έλλειψη μεταγραφής με την ανυπαρξία παθητικής νομιμοποίησης στη δίκη οροφοκτησίας.

IV. Η παθητική νομιμοποίηση στις διαφορές οροφοκτησίας

Κατά το άρθρο 16 αρ. 13 ΚΠολΔ, οι διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων υπάγονται στην ειδική διαδικασία περιουσιακών διαφορών. Η διαδικασία αυτή προϋποθέτει συγκεκριμένη ιδιότητα διαδίκου: την ιδιότητα του κυρίου αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι η ιδιότητα αυτή δεν μπορεί να θεμελιωθεί:– ούτε αποκλειστικά στην κληρονομική ιδιότητα,– ούτε στη νομή ή κατοχή του διαμερίσματος,– ούτε στο γεγονός της δημοσίευσης διαθήκης.

Αντιθέτως, απαιτείται πλήρης εμπράγματη ολοκλήρωση της κυριότητας μέσω αποδοχής και μεταγραφής της κληρονομίας.

Η κρίση αυτή παρουσιάζει ιδιαίτερη σημασία διότι αποκαθιστά τη συστηματική σύνδεση μεταξύ ουσιαστικού και δικονομικού δικαίου. Η παθητική νομιμοποίηση δεν αντιμετωπίζεται ως μία αυτοτελής δικονομική κατασκευή αποκομμένη από την εμπράγματη πραγματικότητα, αλλά ως άμεση αντανάκλαση της τυπικώς ολοκληρωμένης κυριότητας.

Με τον τρόπο αυτό, το Δικαστήριο αποτρέπει τη δημιουργία ενός ενδιάμεσου καθεστώτος “λειτουργικής κυριότητας”, κατά το οποίο πρόσωπο που δεν έχει ακόμη αποκτήσει πλήρως δημοσιοποιημένο εμπράγματο δικαίωμα θα μπορούσε nonetheless να αντιμετωπίζεται δικονομικά ως κύριος.

Μία τέτοια προσέγγιση θα υπονόμευε την ίδια τη λειτουργία της μεταγραφής ως μηχανισμού ασφάλειας των εμπραγμάτων σχέσεων.

V. Η σημασία της αποφάσεως για τη δικαστηριακή πρακτική

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών απέρριψε τελικώς την αγωγή ως απαράδεκτη λόγω έλλειψης παθητικής νομιμοποίησης της εναγομένης.

Η σημασία της αποφάσεως υπερβαίνει τα στενά όρια μίας συνήθους διαφοράς οροφοκτησίας. Η απόφαση επαναβεβαιώνει ότι:– η μεταγραφή αποτελεί θεμελιώδη πυλώνα του ελληνικού εμπραγμάτου συστήματος,– η ιδιότητα του κυρίου δεν μπορεί να αποσυνδεθεί από την αρχή της εμπράγματης δημοσιότητας,– και η πολιτική δικονομία δεν δύναται να λειτουργήσει υποκαθιστώντας τις ουσιαστικές προϋποθέσεις του εμπραγμάτου δικαίου.

Η πρακτική σημασία της κρίσης είναι ιδιαιτέρως αυξημένη για τις διαφορές οροφοκτησίας, όπου συχνά επιχειρείται η άσκηση αγωγών κατά προσώπων που έχουν μεν πραγματική ή κληρονομική σχέση με το ακίνητο, χωρίς όμως να έχουν ακόμη ολοκληρώσει την εμπράγματη κτήση της κυριότητας.

Η απόφαση υπενθυμίζει με σαφήνεια ότι πριν από κάθε δικαστική ενέργεια απαιτείται ενδελεχής έλεγχος:– της εμπράγματης κατάστασης του ακινήτου,– της μεταγραφικής αλυσίδας,– και της πλήρους νομιμοποίησης των διαδίκων.

Νομοθεσία

– Άρθρα 3 και 5 ν. 3741/1929

– Άρθρα 1000, 1002, 1117, 1193, 1195, 1198, 1199, 1846 ΑΚ

– Άρθρο 16 αρ. 13 ΚΠολΔ

Νομολογία

– ΑΠ 356/1981 ΝοΒ 29.1540

– ΑΠ 881/1984 ΝοΒ 33.621

– ΑΠ 997/1980 ΝοΒ 29.327

– ΑΠ 1428/1982 ΝοΒ 21.535

– ΕφΑθ 639/1992

– ΕφΑθ 4544/1992 ΕλλΔνη 35.475

Βιβλιογραφία

– Κατράς, Δίκαιο Οροφοκτησίας, έκδ. 2023

– Γεωργιάδης, Εμπράγματο Δίκαιο

– Σταθόπουλος, Γενικό Ενοχικό και Εμπράγματο Δίκαιο