ΦΠΑ στην αγορά, κατασκευή και μίσθωση ακινήτων: πότε η εταιρεία δικαιούται έκπτωση και πότε όχι

Η φορολογική μεταχείριση των ακινήτων από πλευράς ΦΠΑ είναι ιδιαίτερα σύνθετη, επειδή συνδέεται με το είδος του ακινήτου, τον χρόνο απόκτησης, τη χρήση, το καθεστώς της συναλλαγής και τη δραστηριότητα της εταιρείας. Η αγορά ή κατασκευή επαγγελματικού ακινήτου δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο ΦΠΑ των σχετικών δαπανών εκπίπτει. Πρέπει να εξετάζεται αν το ακίνητο χρησιμοποιείται σε φορολογητέα δραστηριότητα και αν τα παραστατικά συνδέονται άμεσα με αυτή.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι ο σκοπός χρήσης του ακινήτου. Άλλη αντιμετώπιση έχει ένα κτίριο που χρησιμοποιείται ως γραφείο ή κατάστημα της εταιρείας και άλλη ένα ακίνητο που εκμισθώνεται, παραχωρείται ή χρησιμοποιείται εν μέρει για ιδιωτικούς σκοπούς. Η δυνατότητα έκπτωσης του φόρου εισροών εξαρτάται από την πραγματική οικονομική χρήση και όχι μόνο από το ότι το ακίνητο έχει καταχωριστεί στα βιβλία της εταιρείας.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι δαπάνες κατασκευής, ανακαίνισης και βελτίωσης. Η εταιρεία πρέπει να διακρίνει ποιες εργασίες αφορούν το ίδιο το ακίνητο, ποιες εξυπηρετούν φορολογητέες πράξεις και ποιες συνδέονται με απαλλασσόμενη ή ιδιωτική χρήση. Αν το ακίνητο χρησιμοποιείται μικτά, μπορεί να απαιτείται επιμερισμός.

Στις μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων, η αντιμετώπιση του ΦΠΑ πρέπει να εξετάζεται πριν από την υπογραφή της σύμβασης. Ο τρόπος φορολόγησης της μίσθωσης επηρεάζει το μίσθωμα, την έκπτωση εισροών, τις ανακαινίσεις και τη συνολική οικονομική απόδοση. Η εταιρεία δεν πρέπει να θεωρεί ότι το μισθωτήριο είναι μόνο αστική σύμβαση.

Σημαντικό πρακτικό ζήτημα είναι και η μεταβολή χρήσης. Αν ένα ακίνητο που χρησιμοποιήθηκε σε φορολογητέα δραστηριότητα μετατραπεί σε απαλλασσόμενη ή ιδιωτική χρήση, μπορεί να ενεργοποιηθούν υποχρεώσεις διακανονισμού. Η αλλαγή δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο λογιστικά, αλλά ως φορολογικό γεγονός που απαιτεί επανέλεγχο.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε εταιρικό ακίνητο να διαθέτει χωριστό φορολογικό φάκελο. Ο φάκελος πρέπει να περιλαμβάνει συμβόλαια, παραστατικά, άδειες, πραγματική χρήση, μισθώσεις, ανακαινίσεις και τεκμηρίωση της έκπτωσης ΦΠΑ. Στα ακίνητα, η φορολογική ασφάλεια εξαρτάται από τη συνέπεια μεταξύ νομικής μορφής, λογιστικής καταχώρισης και πραγματικής χρήσης.