Οι συμβολαιογράφοι ως ΥΜΣ για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων

Η Συντονιστική Επιτροπή Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος (ΣΕΣΣΕ) εξέδωσε ανακοίνωση επισημαίνοντας τη δημοσίευση των νέων διατάξεων του Ν. 5393/2026, σύμφωνα με τις οποίες οι συμβολαιογράφοι καθιερώνονται πλέον ως Υπηρεσία Μιας Στάσης για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων.

Ειδικότερα, η ΣΕΣΣΕ επισημαίνει ότι δημοσιεύθηκε ο Ν. 5393/2026 με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη» (ΦΕΚ 57Α ́/7-4-2026), όπου μεταξύ και άλλων διατάξεων συμβολαιογραφικού ενδιαφέροντος, στο άρθρο 15 καθιερώνεται ο συμβολαιογράφος ως Υπηρεσία Μιας Στάσης (one stop shop) για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, σύμφωνα δε με το άρθρο 19, ο χρόνος έναρξης, οι περιοχές της χώρας όπου θα εφαρμοστεί η νέα υπηρεσία καθώς και τα τεχνικά και λεπτομερειακά θέματα για την δυνητική και κατόπιν συμφωνίας με τον συμβολαιογράφο μεταφοράς του τιμήματος μέσω ακατάσχετου δεσμευμένου λογαριασμού ειδικού σκοπού (escrow account) του συμβολαιογράφου, θα καθοριστούν με Κοινή Υπουργική Απόφαση. Πιο αναλυτικά:

Σύμφωνα με το άρθρο 15, ο συμβολαιογράφος καθιερώνεται ως Υπηρεσία Μιας Στάσης για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων από επαχθή, χαριστική αιτία και αιτία θανάτου.

Στο πλαίσιο της υπηρεσίας μιας στάσης, ο συμβολαιογράφος:

α) συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου σε συμφωνία με τους συμβαλλομένους,

β) συλλέγει με διαλειτουργικότητα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται από τις δημόσιες υπηρεσίες, και ιδίως:

βα) αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας,

ββ) ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου,

βγ) κτηματολογικό φύλλο, κτηματολογικό διάγραμμα και πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου του μεταβιβαζόμενου ακινήτου,

βδ) δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη συμπλήρωση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού, καθώς και της δήλωσης φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, περιλαμβανομένων και των δικαιολογητικών που απαιτούνται για κάθε απαλλαγή από αυτόν ή μείωση αυτού,

γ) συμπληρώνει με βάση τα στοιχεία που του παρέχουν οι συμβαλλόμενοι και αναρτά στην εφαρμογή myPROPERTY τη δήλωση, εισπράττει μετά από τον άμεσο προσδιορισμό και αποδίδει τον οφειλόμενο φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής,

δ) συμπληρώνει με βάση τα στοιχεία που του παρέχουν οι συμβαλλόμενοι και αναρτά στην εφαρμογή myPROPERTY τη δήλωση, εισπράττει μετά από τον άμεσο προσδιορισμό και αποδίδει τον φόρο κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, αν δεν έχει καταβληθεί,

ε) παρακρατεί από το τίμημα και καταβάλλει προς τη Φορολογική Διοίκηση το ποσό που έχει προσδιοριστεί με πράξη του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), προς εξόφληση των οφειλών προς το Δημόσιο και προς άρση της κατάσχεσης που τυχόν έχει επιβληθεί επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης για οφειλή προς τη Φορολογική Διοίκηση,

στ) εισπράττει και αποδίδει τα τέλη καταχώρισης του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο, κατόπιν υπολογισμού και βεβαίωσης του ποσού των οφειλόμενων τελών από την αρμόδια υπηρεσία του Κτηματολογίου,

ζ) δύναται να εισπράττει και να αποδίδει το τίμημα της συναλλαγής στον πωλητή, εφόσον τούτο συμφωνείται ρητά από τους συμβαλλομένους και τον συμβολαιογράφο και προβλέπεται ειδικά στη συμβολαιογραφική πράξη. Η καταβολή μέρους ή του συνόλου του τιμήματος στον ακατάσχετο δεσμευμένο λογαριασμό ειδικού σκοπού (escrow account) που τηρεί ο συμβολαιογράφος συνιστά μερική ή ολική εξόφληση, ενώ η μη καταβολή ή η εκπρόθεσμη καταβολή του στον λογαριασμό αυτόν έχει τις ίδιες έννομες συνέπειες με τη μη καταβολή ή την εκπρόθεσμη καταβολή στον πωλητή. Στις περιπτώσεις των προηγούμενων εδαφίων, ο συμβολαιογράφος συντάσσει, μετά από αίτηση του αγοραστή, πράξη μερικής ή ολικής εξόφλησης, χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη του πωλητή, βεβαιώνοντας την κατάθεση του σχετικού ποσού στον ειδικό λογαριασμό του και την απόδοσή του, στον υποδειχθέντα στη συμβολαιογραφική πράξη, τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή,

η) υπογράφει τη συμβολαιογραφική πράξη μετά από τους συμβαλλομένους και την καταβολή των συνολικών χρηματικών ποσών που έχουν συμφωνηθεί και αυτών που αντιστοιχούν σε φόρους, τέλη, έξοδα, αμοιβή του συμβολαιογράφου, και

θ) υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη στο Κτηματολόγιο με διαλειτουργικότητα προς καταχώριση.

Για όλες τις ανωτέρω ενέργειες ο συμβολαιογράφος θα εισπράττει αμοιβή σύμφωνα με το άρθρο 40 Ν.2830/2000, που θα καθοριστεί με κοινή απόφαση των Υπουργών Δικαιοσύνης, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης και του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).

Σύμφωνα με το άρθρο 19, με κοινή απόφαση των Υπουργών Δικαιοσύνης, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης και του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.):

α) ορίζεται η έναρξη λειτουργίας των συμβολαιογράφων ως υπηρεσίας μιας στάσης, σύμφωνα με το άρθρο 15, και οι περιοχές της χώρας, στις οποίες βρίσκονται τα ακίνητα που θα μεταβιβάζονται με αξιοποίηση της υπηρεσίας μιας στάσης,

β) ρυθμίζονται τεχνικά και λεπτομερειακά θέματα για την εφαρμογή του άρθρου 15 και, ιδίως, τα σχετικά με:

βα) τη δυνατότητα λήψης, μέσω διαλειτουργικότητας, των δικαιολογητικών που απαιτούνται για τη μεταβίβαση του ακινήτου και τη συμπλήρωση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου και φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής και τις απαλλαγές από αυτούς ή τις μειώσεις αυτών,

ββ) την καταβολή προς τον συμβολαιογράφο του τιμήματος και των φόρων, τελών, αμοιβών και εξόδων που σχετίζονται με τη μεταβίβαση,

βγ) την παρακράτηση, από τον συμβολαιογράφο, του ποσού που αντιστοιχεί στην αμοιβή του,

βδ) την καταβολή, από τον συμβολαιογράφο, των φόρων, τελών και εξόδων στους αντίστοιχους δημόσιους φορείς, καθώς και του υπολειπόμενου τιμήματος στον πωλητή,

βε) τη διενέργεια των πράξεων των υποπερ. βα) έως βδ) μέσω ακατάσχετου δεσμευμένου λογαριασμού ειδικού σκοπού (escrow account) που τηρεί ο συμβολαιογράφος,

βστ) τη διαδικασία κίνησης του λογαριασμού της υποπερ. βε),

βζ) τη δυνατότητα αυτοματοποιημένης υποβολής του συμβολαίου προς καταχώριση στο Κτηματολόγιο και τον χρόνο που αυτή μπορεί να γίνεται, και

βη) τη συνάρτηση των πράξεων των υποπερ. βα) έως βδ) με την καταχώριση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.

Σύμφωνα δε με το άρθρο 22 περί έναρξης ισχύος, «4. Το άρθρο 15, περί υπηρεσίας μιας στάσης (one-stop shop) για τη σύσταση και μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων, ισχύει από τον χρόνο που προσδιορίζεται με την κοινή απόφαση της παρ. 1 του άρθρου 19».

Με το άρθρο 16, τροποποιείται η παρ.1 του άρθρου 5 Ν.651/1977 και καταργείται η υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Με το άρθρο 17, προστίθεται παρ.1 α στο άρθρο 103 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (Ν.5219/2025) που αναφέρεται στις υποχρεώσεις δημοσίων αρχών σχετικά με το Πιστοποιητικό του άρθρου 102 του αυτού νόμου, ως εξής:

«1α. Κατ’ εξαίρεση της παρ. 1, επιτρέπεται η σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίου, με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα με επαχθή αιτία ή συνιστώνται από την ίδια αιτία εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητο που αποκτήθηκε αιτία θανάτου, δωρεάς ή γονικής παροχής, χωρίς προσάρτηση του πιστοποιητικού του άρθρου 102, αν η δήλωση υποβάλλεται μαζί με τη δήλωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων σε ακίνητο και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί στο όριο παρακράτησης που ορίζεται στην παρ. 4 του άρθρου 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58), περί αποδεικτικού ενημερότητας και βεβαίωσης οφειλής. Στην περίπτωση αυτή ο συμβολαιογράφος μνημονεύει υποχρεωτικά στο συμβόλαιο που συντάσσει την υποβληθείσα, κατά περίπτωση, δήλωση φόρου κληρονομίας, δωρεάς ή γονικής παροχής, καθώς και τα στοιχεία αυτής.»

Με το άρθρο 18, προστίθεται νέο άρθρο 47 Α στο Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας που ρυθμίζει την άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία, ως εξής:

«1. Η Φορολογική Διοίκηση, μετά από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στη Φορολογική Διοίκηση, ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία με τίμημα, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι κάτωθι όροι:

α) πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής κατά το άρθρο 12 του Κώδικα,

β) το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Όταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας του υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, και

γ) από το τίμημα της μεταβίβασης, παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη Φορολογική Διοίκηση, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης. Το ποσοστό παρακράτησης του προηγούμενου εδαφίου προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της παρούσας περίπτωσης είναι μεγαλύτερο του ποσού παρακράτησης της περ. α), για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο αυτό ποσό. Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης, που προκύπτει από την εφαρμογή των προηγούμενων εδαφίων, υπερβαίνει το τίμημα, όπως αυτό καθορίστηκε με την περ. β) της παρούσας, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

2. Εάν το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν απαιτείται η πλήρωση του όρου της περ. γ) της παρ. 1.

3. Με την πλήρωση των ανωτέρω όρων η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει άμεσα απόφαση άρσης κατάσχεσης.»

Για την εφαρμογή δε του ανωτέρω νέου άρθρου 47Α του ΚΦΔ, στο άρθρο 83 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, περί εξουσιοδοτικών διατάξεων, προστίθεται παρ. 45Α ως εξής:

«45Α. Με απόφαση του Διοικητή καθορίζονται η διαδικασία, το έντυπο της απόφασης άρσης κατάσχεσης και η διάρκεια ισχύος αυτής, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου 47Α, περί άρσης κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη Φορολογική Διοίκηση σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία. Με όμοια απόφαση καθορίζονται τα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του άρθρου αυτού.»