Νέος Κώδικας ΟΤΑ: Μεταρρύθμιση ή μια ακόμη χαμένη ευκαιρία για την ακίνητη περιουσία;
Η ψήφιση του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης (N. 5314/ 2026) αποτελεί αναμφίβολα μία από τις σημαντικότερες θεσμικές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών. Η κωδικοποίηση εκατοντάδων διάσπαρτων διατάξεων σε ένα ενιαίο νομοθέτημα ήταν αναγκαία, καθώς όποιος έχει κληθεί να εφαρμόσει στην πράξη τη νομοθεσία της αυτοδιοίκησης γνωρίζει καλά ότι η πολυνομία είχε πλέον εξελιχθεί σε πραγματικό εμπόδιο για την ασφάλεια δικαίου.
Ωστόσο, κάθε μεταρρύθμιση που εισάγεται με νέο νομοθέτημα δεν κρίνεται από τον αριθμό των άρθρων αυτού, αλλά από το κατά πόσο λύνει τα προβλήματα της καθημερινότητας. Ασφαλώς, ο μεγαλύτερος αντίπαλος του πολίτη δεν είναι πάντοτε ο νόμος, αλλά η γραφειοκρατία, η διαφορετική αντιμετώπιση του ίδιου ζητήματος από την εκάστοτε δημόσια υπηρεσία ή φορέα και η αβεβαιότητα για το τι πραγματικά ισχύει. Φαινόμενο που παρουσιάζεται ιδιαίτερα έντονο στον τομέα της ακίνητης περιουσίας είναι ακριβώς αυτή η πολυπλοκότητα που αναφύεται μέσα από την εφαρμογή διαφορετικών διατάξεων σε ποικίλα νομοθετήματα, όπως είναι ο νόμος του Εθνικού Κτηματολογίου (Ν. 2664/1998, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει), ο Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας, ο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας κλπ. Ασφαλώς, ο νέος κώδικας ΟΤΑ έρχεται να επιχειρήσει μια διαφορετική προσέγγιση στη λειτουργία των δήμων, θέτοντας στο επίκεντρο τη μεγαλύτερη οικονομική αυτοτέλεια, τη βελτίωση της διαχείρισης της δημοτικής περιουσίας και την αναζήτηση νέων πηγών εσόδων.
Από την απλή κατοχή στην ενεργή αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας
Η βασική αλλαγή στη φιλοσοφία του νέου κώδικα είναι ότι τα δημοτικά ακίνητα δεν αντιμετωπίζονται πλέον μόνο ως περιουσιακά στοιχεία που πρέπει να καταγράφονται και να συντηρούνται, αλλά ως εργαλεία ανάπτυξης. Καθώς οι δήμοι διαθέτουν σημαντική ακίνητη περιουσία, η αξιοποίηση αυτής θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντικά έσοδα, να ενισχύσει την τοπική οικονομία και να χρηματοδοτήσει έργα που βελτιώνουν την καθημερινότητα των δημοτών. Οι μισθώσεις ιδιωτικών ακινήτων προς τους Δήμους και τις Περιφέρειες της χώρας θα έχουν διάρκεια έως 12 έτη, και αν ο Δήμοι ή οι Περιφέρειες επιθυμούν τη συνέχιση τους, θα μπορούν να τις παρατείνουν επί έως 12 ακόμη έτη με απόφαση της απόλυτης πλειοψηφίας του Δημοτικού ή Περιφερειακού Συμβουλίου, αν ο εκμισθωτής συναινέσει ρητά στους προτεινόμενους με την απόφαση όρους της παράτασης. Οι μακροχρόνιες μισθώσεις σε συνδυασμό με τις συνεργασίες με ιδιώτες ή αναπτυξιακές συμπράξεις, οδηγούν στη μετατροπή ανενεργών ακινήτων σε χώρους κοινωνικής πολιτικής, πολιτισμού, επιχειρηματικότητας, τουρισμού ή πράσινων υποδομών.
Νέα προσέγγιση στις επιβαρύνσεις των ακινήτων
Εν προκειμένω, ο νέος Κώδικας ΟΤΑ επιχειρεί να εκσυγχρονίσει σημαντικές διαδικασίες. Η αποσύνδεση της είσπραξης των δημοτικών τελών από τους λογαριασμούς ηλεκτρικής ενέργειας και η μετάβαση- από το 2028- σε αυτοτελή ετήσια ειδοποίηση αποτελεί μια αλλαγή που μπορεί να ενισχύσει τη διαφάνεια. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) που βαρύνει τους ιδιοκτήτες και ο Φόρος Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων που βαρύνει τους χρήστες των κτιρίων (μισθωτές), ενοποιούνται στο νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), με φορολογικό συντελεστή 0,30 – 0,70 ‰. Το νέο σύστημα προβλέπει την αποστολή ενός ετήσιου λογαριασμού στους πολίτες, ο οποίος θα εκδίδεται κάθε Ιανουάριο και θα αναγράφει το συνολικό ποσό των δημοτικών τελών. Το ποσό αυτό θα μπορεί να εξοφλείται σε 12 μηνιαίες δόσεις, ενώ θα προβλέπεται έκπτωση για εφάπαξ πληρωμή, ως εκ τούτου ο πολίτης θα γνωρίζει πλέον με σαφήνεια τι πληρώνει, σε ποιον το πληρώνει και για ποια αιτία. Επιδιώκεται δηλαδή η σύνδεση των επιβαρύνσεων με πιο αντικειμενικά κριτήρια, όπως η αξία του ακινήτου, η χρήση κλπ., αντί της αποκλειστικής εξάρτησης από την επιφάνεια. Από το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης απαλλάσσεται το «δικαίωμα υψούν», ένα απαξιωμένο πλέον από την πολεοδομική μας νομοθεσία δικαίωμα, άνευ πλέον ουσιαστικής αξίας στις περισσότερες περιπτώσεις.
Το μεγάλο στοίχημα: η πραγματική αξιοποίηση
Περαιτέρω, το πραγματικό ζητούμενο είναι αν η αυτοδιοίκηση θα αποκτήσει επιτέλους ενιαία λειτουργία απέναντι στον διοικούμενο. Δεν είναι δυνατόν ο ίδιος νόμος να εφαρμόζεται διαφορετικά από δήμο σε δήμο, ούτε ο κάθε ιδιοκτήτης να χρειάζεται κάθε φορά να αποδεικνύει εκ νέου τα ίδια πραγματικά περιστατικά ή να βρίσκεται αντιμέτωπος με διαφορετικές απαιτήσεις ανάλογα με την υπηρεσία στην οποία απευθύνεται.
Η ακίνητη περιουσία αποτελεί διαχρονικά τον βασικό πυλώνα της ελληνικής οικογένειας. Για πολλούς πολίτες είναι αποτέλεσμα μιας ζωής εργασίας, ενώ για άλλους αποτελεί το μοναδικό περιουσιακό στοιχείο που διαθέτουν. Σαφέστατα, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως πηγή δημοσίων ή δημοτικών εσόδων! Χρειάζεται ένα σταθερό και προβλέψιμο θεσμικό πλαίσιο που να ενθαρρύνει τις επενδύσεις, να προστατεύει την ιδιοκτησία και να ενισχύει την ανάπτυξη.
Η ελληνική περιφέρεια γνωρίζει καλά αυτή την πραγματικότητα. Χιλιάδες ιδιοκτησίες παραμένουν αναξιοποίητες εξαιτίας διοικητικών αγκυλώσεων, καθυστερήσεων και αντικρουόμενων ερμηνειών της νομοθεσίας. Οι δήμοι δεν χρειάζονται περισσότερες αρμοδιότητες μόνο «στα χαρτιά». Χρειάζονται στελέχωση, ψηφιακά εργαλεία και εξειδικευμένο προσωπικό ώστε να μπορούν να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις του νέου Κώδικα ΟΤΑ. Η αυτοδιοίκηση οφείλει να επανακτήσει την εμπιστοσύνη των πολιτών, να λειτουργεί ως σύμμαχος της ανάπτυξης και όχι τροχοπέδη της. Αυτό δεν επιτυγχάνεται μόνο με αλλαγές στον εκλογικό νόμο ή με νέα οργανωτικά σχήματα. Επιτυγχάνεται όταν ο πολίτης αισθάνεται ότι η διοίκηση λειτουργεί με συνέπεια, ταχύτητα και ίσους κανόνες για όλους.
Ο νέος Κώδικας ΟΤΑ προσφέρει μια σημαντική ευκαιρία. Το ερώτημα είναι αν θα αποτελέσει την απαρχή μιας πραγματικής αλλαγής ή αν, για ακόμη μία φορά, θα περιοριστούμε στην ψήφιση ενός ακόμη νόμου, αφήνοντας ανέπαφη τη διοικητική νοοτροπία που επί δεκαετίες ταλαιπωρεί πολίτες και επαγγελματίες.
Γιατί, τελικά, η πραγματική μεταρρύθμιση δεν είναι η ψήφιση ενός νέου Κώδικα. Είναι η αλλαγή της καθημερινότητας του πολίτη. Μένει να δούμε στην πράξη αν ο νέος κώδικας ΟΤΑ θα αποτελέσει μια ουσιαστική μεταρρύθμιση ή θα χαθεί ακόμη μία ευκαιρία για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας και την ενίσχυση της τοπικής οικονομίας.
