Πολεοδομική ευθύνη αγοραστή ακινήτου

Ο αγοραστής ακινήτου συχνά θεωρεί ότι ο πολεοδομικός έλεγχος είναι ευθύνη του πωλητή ή του μηχανικού που εκδίδει τη βεβαίωση. Στην πράξη, όμως, η αγορά ενός ακινήτου με πολεοδομικές εκκρεμότητες μπορεί να μεταφέρει στον αγοραστή σοβαρούς κινδύνους: αδυναμία νέας άδειας, δυσκολία μεταβίβασης, πρόστιμα, ανάγκη τακτοποίησης, περιορισμένη χρήση ή χαμηλότερη πραγματική αξία.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι η σύγκριση πραγματικής και νόμιμης κατάστασης. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει τι έχει αδειοδοτηθεί, τι έχει κατασκευαστεί, τι έχει τακτοποιηθεί και τι μένει εκτός φακέλου. Η ύπαρξη βεβαίωσης μηχανικού δεν πρέπει να υποκαθιστά την ουσιαστική ανάγνωση σχεδίων, τακτοποιήσεων και ηλεκτρονικής ταυτότητας.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η μελλοντική χρήση που θέλει ο αγοραστής. Ένα ακίνητο μπορεί να μεταβιβάζεται, αλλά να μην είναι κατάλληλο για τη χρήση που σχεδιάζεται. Κατοικία, γραφείο, τουριστική χρήση, κατάστημα ή αποθήκη έχουν διαφορετικές πολεοδομικές απαιτήσεις. Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται με βάση τον σκοπό αγοράς και όχι μόνο με βάση το σημερινό καθεστώς.

Πρακτικά προβλήματα εμφανίζονται σε παλαιά ακίνητα, ακίνητα με αυθαίρετα, ισόγεια με αλλαγές χρήσης, υπόγεια που χρησιμοποιούνται ως κύριοι χώροι, δώματα, πιλοτές και εκτός σχεδίου γήπεδα. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις η εμπορική εικόνα του ακινήτου μπορεί να απέχει από τη νόμιμη πολεοδομική του κατάσταση.

Η ασφαλής πρακτική είναι ο αγοραστής να ζητά πριν από το συμβόλαιο πλήρη πολεοδομικό φάκελο: άδειες, σχέδια, τακτοποιήσεις, ηλεκτρονική ταυτότητα, τοπογραφικό, χρήσεις γης και έλεγχο δυνατότητας της σκοπούμενης χρήσης. Η πολεοδομική ασφάλεια δεν είναι τυπική λεπτομέρεια της μεταβίβασης. Είναι βασικό στοιχείο της αξίας του ακινήτου.