Αλλαγή χρήσης σε κατοικίες και χώρους στάθμευσης: Νέα ρύθμιση στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Με τον Νόμο 5322/2026 (ΦΕΚ Α’ 117/24.7.2026) τροποποιήθηκε το άρθρο 199 του Ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας), δίνοντας στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα μετατροπής ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες ή σε χώρους στάθμευσης (γκαράζ), ακόμη και όταν αυτές οι χρήσεις δεν επιτρέπονται από τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης.

Συγκεκριμένα, η νέα διάταξη του άρθρου 199 παρ. 3 & 3Α Ν. 5306/2026 προβλέπει:

Αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή σε χώρους στάθμευσης

Η μετατροπή αφορά μόνο τον υφιστάμενο νόμιμο κτιριακό όγκο, χωρίς αύξηση δόμησης, κάλυψης ή ύψους. Η δυνατότητα αφορά πλέον και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια χρήση είτε ως βοηθητική (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α).

Εντός σχεδίου περιοχές

Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμών η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται ανεξάρτητα από υπερβάσεις σημερινών όρων δόμησης (ΣΔ, κάλυψη, ύψος) (άρθρο 199 παρ. 3).

Εκτός σχεδίου περιοχές

Για πρώτη φορά επιτρέπεται η μετατροπή κτιρίων σε κατοικία ή σε χώρους στάθμευσης κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως χρήσεων γης, γενικών ή ειδικών όρων δόμησης και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων (άρθρο 199 παρ. 3Α).

Κτίρια με παρεκκλίσεις

Στη ρύθμιση εντάσσονται και κτίρια εκτός σχεδίου που ανεγέρθηκαν νόμιμα με παρεκκλίσεις, εφόσον αυτές έχουν χορηγηθεί έως 31.12.2025 (άρθρο 199 παρ. 3Α).

Τακτοποιημένα αυθαίρετα

Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης ισχύει και για κτίρια που έχουν υπαχθεί στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017, με πλήρη ολοκλήρωση της διαδικασίας τακτοποίησης (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α).

Διαδικασία – Άδεια ή μόνο Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Οικοδομική άδεια απαιτείται όταν η αλλαγή χρήσης επιφέρει δυσμενέστερες μεταβολές:

• στη στατική μελέτη,
• στις Η/Μ εγκαταστάσεις,
• στο διάγραμμα δόμησης,
• στις διελεύσεις από ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους. (άρθρο 199 παρ. 1)

Μόνο ενημέρωση ΗΤΚ απαιτείται όταν η νέα χρήση (κατοικία ή στάθμευση) είναι επιτρεπτή και δεν προκαλούνται οι παραπάνω μεταβολές (άρθρο 199 παρ. 2).

Περιορισμοί της ρύθμισης

1. Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο μία φορά (άρθρο 199 παρ. 3Α).

2. Το δικαίωμα διατηρείται ακόμη κι αν η περιοχή πολεοδομηθεί στο μέλλον (άρθρο 199 παρ. 3Α).

3. Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση για 5 χρόνια. Οι νέες κατοικίες δεν μπορούν να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για διάστημα πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης (άρθρο 199 παρ. 3Α).

4. Για κτίρια εκτός σχεδίου με παρεκκλίσεις επιβάλλεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος ύψους 5% της αντικειμενικής αξίας της γης (άρθρο 199 παρ. 3Α).

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων

Η νέα ρύθμιση:

• αυξάνει το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα χωρίς νέα δόμηση,
• επιτρέπει την αξιοποίηση χιλιάδων κτιρίων που δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό τους σκοπό,
• δίνει λύση και στο χρόνιο πρόβλημα έλλειψης θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων,
• ενισχύει την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας,
• συμβάλλει στην αναζωογόνηση περιοχών με εγκαταλελειμμένα κτίρια.