Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από αλλοδαπό: Τι πρέπει να γνωρίζει ο αγοραστής

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα αποτελεί σημαντική επιλογή για αλλοδαπούς αγοραστές, επενδυτές και κατοίκους του εξωτερικού που επιθυμούν να αποκτήσουν εξοχική κατοικία ή επενδυτικό ακίνητο. Η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί με ασφάλεια, αρκεί να προηγηθεί η κατάλληλη νομική και τεχνική προετοιμασία και ο αγοραστής να μη δεσμευτεί οικονομικά πριν πραγματοποιηθούν οι απαραίτητοι έλεγχοι.

Ο έλεγχος πρέπει να προηγείται της προκαταβολής

Ένα από τα συχνότερα λάθη είναι η καταβολή προκαταβολής ή ποσού κράτησης πριν ελεγχθεί η νομική και πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Η πίεση για άμεση δέσμευση, με το επιχείρημα ότι υπάρχουν και άλλοι ενδιαφερόμενοι, δεν πρέπει να οδηγεί σε βιαστικές κινήσεις και προκαταβολές.

Πριν από οποιαδήποτε ουσιαστική οικονομική δέσμευση πρέπει να είναι σαφές:

• ποιος είναι ο πραγματικός κύριος του ακινήτου,
• αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις τρίτων,
• αν το ακίνητο έχει δηλωθεί ορθά στο Ελληνικό Κτηματολόγιο,
• αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις,
• με ποιους όρους επιστρέφεται ή παρακρατείται τυχόν προκαταβολή.

Ένας απλός κανόνας: Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος πρέπει να γίνεται πριν από την πληρωμή και όχι όταν έχει ήδη δημιουργηθεί το πρόβλημα.

Ο ρόλος του δικηγόρου και του μηχανικού

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και υπογράφει τη συμβολαιογραφική πράξη, αλλά δεν αντικαθιστά τον προσωπικό δικηγόρο του αγοραστή. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας, τα βάρη και τα δικαιώματα τρίτων, συντονίζει την επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο, τον μηχανικό, τον μεσίτη και τον λογιστή και εξετάζει το σχέδιο του συμβολαίου πριν από την υπογραφή του.

Παράλληλα, ο μηχανικός ελέγχει την πραγματική και πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου, την οικοδομική άδεια, τα σχέδια, τα τετραγωνικά μέτρα και τυχόν αυθαίρετες κατασκευές. Ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος είναι διαφορετικοί, αλλά αλληλοσυμπληρώνονται.

Τι χρειάζεται ένας αλλοδαπός αγοραστής

Ο αλλοδαπός που επιθυμεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα χρειάζεται, μεταξύ άλλων, ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου, κατάλληλα έγγραφα ταυτοποίησης και δικαιολογητικά σχετικά με την προέλευση των χρημάτων. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτούνται πρόσθετες φορολογικές ή τραπεζικές ενέργειες.

Η αγορά μπορεί να ολοκληρωθεί και χωρίς τη διαρκή φυσική παρουσία του αγοραστή στην Ελλάδα. Με κατάλληλο συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, ο δικηγόρος μπορεί να αναλάβει τις απαιτούμενες ενέργειες και, εφόσον του έχει χορηγηθεί σχετική εξουσία, να εκπροσωπήσει τον αγοραστή κατά την υπογραφή του συμβολαίου.

Το πληρεξούσιο μπορεί να συνταχθεί στην Ελλάδα, σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον αρμόδιου συμβολαιογράφου στο εξωτερικό, με την απαιτούμενη επικύρωση και επίσημη μετάφραση.

Η διαδικασία δεν ολοκληρώνεται πάντοτε με την υπογραφή

Η υπογραφή του συμβολαίου αποτελεί καθοριστικό στάδιο, αλλά πρέπει να ακολουθήσει η καταχώρισή του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Παράλληλα, απαιτούνται φορολογικές ενέργειες, όπως η καταχώριση του ακινήτου στη δήλωση περιουσιακής κατάστασης του αγοραστή, καθώς και πρακτικές ενέργειες που αφορούν την παράδοση του ακινήτου, τις παροχές ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, την ασφάλιση και, εφόσον πρόκειται για επενδυτικό ακίνητο, τη μελλοντική του διαχείριση.

Ένας πρακτικός αγγλόφωνος οδηγός για διεθνείς αγοραστές και επενδυτές.

Με αφορμή τα επαναλαμβανόμενα ερωτήματα αλλοδαπών αγοραστών και επενδυτών, εκδόθηκε ο παρακάτω αγγλόφωνος ηλεκτρονικός οδηγός:

Before You Buy Property in Greece – A Practical Legal Guide for International Buyers and Investors

Πριν αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα – Ένας πρακτικός νομικός οδηγός για διεθνείς αγοραστές και επενδυτές

Το βιβλίο αυτό του δικηγόρου Ιωάννη Καρκάλη-Γλύπτη, παρουσιάζει με απλή και πρακτική γλώσσα τα βασικά στάδια αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο, τις προκαταβολές, τα έξοδα, την αγορά από απόσταση και τα κυριότερα προειδοποιητικά σημάδια που πρέπει να γνωρίζει ένας διεθνής αγοραστής.

Περισσότερες πληροφορίες για τον ηλεκτρονικό οδηγό είναι διαθέσιμες στη σελίδα του βιβλίου.

Ο οδηγός έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν υποκαθιστά την εξατομικευμένη νομική, φορολογική ή τεχνική συμβουλή για συγκεκριμένο ακίνητο ή συναλλαγή.