Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Από 21 Σεπτεμβρίου 2026 νέα δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση άλλων ακινήτων

Μια σημαντική αλλαγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών τίθεται σε ισχύ από την 21η Σεπτεμβρίου 2026. Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να απαντήσει σε ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που αντιμετώπιζαν μέχρι σήμερα οι οφειλέτες με περισσότερα από ένα ακίνητα: την αδυναμία διατήρησης της κύριας κατοικίας τους, επειδή κατά τον υπολογισμό της πρότασης συνυπολογιζόταν το σύνολο της ακίνητης περιουσίας τους.

Με τις νέες διατάξεις του ν. 5313/2026, ο οφειλέτης μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να λάβει μια εναλλακτική πρόταση ρύθμισης, η οποία θα προβλέπει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας και τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Πρόκειται για μια ουσιαστική μεταβολή στη φιλοσοφία του Εξωδικαστικού Μηχανισμού. Για πρώτη φορά διαμορφώνεται, μέσα στην ίδια την ψηφιακή διαδικασία, ένας σαφής διαχωρισμός ανάμεσα στην κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και στην υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.

Η νέα δυνατότητα δεν αποτελεί χαριστική διαγραφή χρεών ούτε εγγυημένη προστασία της κατοικίας για όλους. Δημιουργεί, όμως, ένα επιπλέον εργαλείο, το οποίο μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη διαγραφή οφειλής και σε χαμηλότερη μηνιαία δόση, όταν τα οικονομικά και περιουσιακά δεδομένα του οφειλέτη το επιτρέπουν.

Γιατί η προηγούμενη μέθοδος υπολογισμού δημιουργούσε προβλήματα

Μέχρι σήμερα, κατά τη διαμόρφωση της πρότασης του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, λαμβανόταν υπόψη το σύνολο της περιουσίας του οφειλέτη.

Αυτό σήμαινε ότι ακόμη και ακίνητα χωρίς πραγματική οικονομική απόδοση —όπως ένα αγροτεμάχιο, ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου σε κληρονομιαίο ακίνητο ή ένα μικρό ακίνητο που παρέμενε αναξιοποίητο— μπορούσαν να αυξήσουν σημαντικά τη συνολική εμφανιζόμενη περιουσιακή αξία.

Όσο υψηλότερη εμφανιζόταν η αξία της συνολικής περιουσίας τόσο περιοριζόταν, κατά κανόνα, η δυνατότητα διαγραφής της οφειλής. Παράλληλα, μπορούσε να προκύψει μηνιαία δόση που δεν ανταποκρινόταν στις πραγματικές οικονομικές αντοχές του οφειλέτη.

Έτσι, υπήρχαν περιπτώσεις στις οποίες ένας πολίτης διέθετε μεν περισσότερα ακίνητα, χωρίς όμως να διαθέτει το αντίστοιχο εισόδημα ή την απαιτούμενη ρευστότητα. Η περιουσία του υπολογιζόταν ως σημαντική, αλλά στην πράξη δεν μπορούσε να εξυπηρετήσει τη ρύθμιση που του προτεινόταν.

Τι αλλάζει με τον ν. 5313/2026

Με το άρθρο 14 του ν. 5313/2026 προστέθηκαν νέες παράγραφοι στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020.

Σύμφωνα με τη νέα διαδικασία, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία θα προβλέπει:

• τη διατήρηση της κύριας κατοικίας,
• τη ρύθμιση της οφειλής με βάση την αξία της κύριας κατοικίας και τα οικονομικά δεδομένα του οφειλέτη,
• τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη, μόνο στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων,
• την καταβολή των μηνιαίων δόσεων που θα προκύψουν από τη νέα σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της συγκεκριμένης αντιπρότασης, ως αξία ακίνητης περιουσίας λαμβάνεται υπόψη μόνο η αξία της κύριας κατοικίας. Η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ευνοϊκότερο αποτέλεσμα, ιδίως όταν η αξία της κύριας κατοικίας είναι αισθητά χαμηλότερη από το συνολικό ύψος των οφειλών.

Περισσότερες πληροφορίες για τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί ο αλγόριθμος υπολογισμού των ρυθμίσεων μπορούν να βοηθήσουν τον οφειλέτη να κατανοήσει γιατί η ίδια οφειλή μπορεί να οδηγήσει σε διαφορετικές προτάσεις, ανάλογα με τα εισοδήματα, την περιουσία, τις εξασφαλίσεις και την κατηγορία κάθε πιστωτή.

Οι παρεμβάσεις αυτές έχουν άμεση πρακτική σημασία για την επιτυχή ολοκλήρωση των αιτήσεων, ιδίως όταν η διαδικασία υποστηρίζεται από εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση. Σχετικές υπηρεσίες παρέχονται από το karkalislawfirm.com

Η εξέλιξη αυτή επιβεβαιώνει ότι ο εξωδικαστικός μηχανισμός, όπως θεσπίστηκε με τον Ν. 4738/2020, αποτελεί πλέον λειτουργικό εργαλείο αντιμετώπισης του ιδιωτικού χρέους, ιδίως για φυσικά πρόσωπα και ευάλωτα νοικοκυριά. Αναλυτική παρουσίαση της διαδικασίας και των προϋποθέσεων υπαγωγής είναι διαθέσιμη στον οδηγό του exodikastikos.org

Δεν είναι βέβαιο ότι κάθε οφειλέτης θα λαμβάνει δύο προτάσεις

Στο σημείο αυτό απαιτείται μια σημαντική διευκρίνιση.

Η νέα νομοθεσία δεν προβλέπει ότι όλοι οι οφειλέτες θα λαμβάνουν υποχρεωτικά δύο εναλλακτικές προτάσεις. Κατά τον γενικό κανόνα, οι συμμετέχοντες πιστωτές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν την ειδική αντιπρόταση διάσωσης της κύριας κατοικίας.

Η υποβολή της γίνεται υποχρεωτική για τις ειδικότερες κατηγορίες οφειλετών που εμπίπτουν στην παράγραφο 3 του άρθρου 14 του ν. 4738/2020, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται οι ευάλωτοι και οι αποκαλούμενοι «επιλέξιμοι» οφειλέτες, εφόσον πληρούνται τα προβλεπόμενα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια.

Σε κάθε περίπτωση, ο οφειλέτης διατηρεί το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση. Η επιλογή, όμως, πρέπει να γίνεται μετά από πραγματική σύγκριση των δύο σεναρίων και όχι μόνο με βάση το ύψος της πρώτης μηνιαίας δόσης.

Ποιοι μπορεί να ωφεληθούν περισσότερο

Η νέα δυνατότητα μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντική για οφειλέτες οι οποίοι:

• διαθέτουν κύρια κατοικία και ένα ή περισσότερα δευτερεύοντα ακίνητα,
• έχουν συνολικές οφειλές σημαντικά υψηλότερες από την αξία της κύριας κατοικίας,
• δεν έχουν επαρκή ρευστότητα, παρά την ύπαρξη ακίνητης περιουσίας,
• διαθέτουν εισόδημα που μπορεί να υποστηρίξει μια χαμηλότερη και ρεαλιστική δόση,
• θεωρούν ως απόλυτη προτεραιότητα τη διατήρηση της οικογενειακής κατοικίας,
• είχαν απορριφθεί ή είχαν λάβει μη βιώσιμη πρόταση εξαιτίας της συνολικής αξίας των ακινήτων τους,
• έχασαν προηγούμενη ρύθμιση και εμπίπτουν στη μεταβατική εξάμηνη προθεσμία.

Αντίθετα, η ειδική διαδικασία μπορεί να μην είναι συμφέρουσα όταν τα υπόλοιπα ακίνητα είναι παραγωγικά, αποφέρουν σημαντικό εισόδημα ή έχουν ιδιαίτερη προσωπική και οικονομική αξία για τον οφειλέτη.

Ο νέος Εξωδικαστικός δεν διαγράφει τις δύσκολες επιλογές. Δημιουργεί, όμως, έναν νέο δρόμο για όσους είναι αποφασισμένοι να διασώσουν την κύρια κατοικία τους και να επιτύχουν μια οριστική, οργανωμένη και βιώσιμη διευθέτηση των οφειλών τους.

Κάθε υπόθεση χρειάζεται ξεχωριστή αξιολόγηση. Η χαμηλότερη δόση δεν πρέπει να εξετάζεται απομονωμένα από την απώλεια της υπόλοιπης περιουσίας και τις μακροχρόνιες συνέπειες της σύμβασης. Οι παρεμβάσεις αυτές έχουν άμεση πρακτική σημασία για την επιτυχή ολοκλήρωση των αιτήσεων, ιδίως όταν η διαδικασία υποστηρίζεται από εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση. Σχετικές υπηρεσίες παρέχονται από το exodikastikos.org