Αγοραπωλησίες ακινήτων: Ιδιωτικό συμφωνητικό ή συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο;

Στις συμβατικές σχέσεις και ιδιαίτερα στον χώρο των συναλλαγών ακινήτων, τίθεται συχνά το ερώτημα: αρκεί ένα ιδιωτικό συμφωνητικό ή απαιτείται η κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου; Η απάντηση δεν είναι μονοσήμαντη, καθώς εξαρτάται από τον επιδιωκόμενο βαθμό ασφαλείας και τις έννομες συνέπειες που τα συμβαλλόμενα μέρη επιθυμούν να διασφαλίσουν.

Το ιδιωτικό συμφωνητικό αποτελεί την απλούστερη μορφή σύμβασης. Καταρτίζεται χωρίς τη μεσολάβηση δημόσιου λειτουργού και δεσμεύει τα μέρη εφόσον πληρούνται οι γενικές προϋποθέσεις της συμβατικής σχέσης, δηλαδή η συναίνεση, το αντικείμενο και η αιτία. Το βασικό του πλεονέκτημα είναι η ευελιξία και η ταχύτητα. Ωστόσο, η αποδεικτική του δύναμη είναι περιορισμένη σε σχέση με ένα δημόσιο έγγραφο, ενώ δεν παρέχει αυξημένες εγγυήσεις εκτέλεσης.

Αντίθετα, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συνιστά προσύμβαση καταρτισμένη ενώπιον συμβολαιογράφου, με την οποία τα μέρη αναλαμβάνουν την υποχρέωση να συνάψουν στο μέλλον κύρια σύμβαση, όπως είναι το οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου. Το προσύμφωνο χαρακτηρίζεται από αυξημένη αποδεικτική ισχύ και, κυρίως, παρέχει την αξίωση του δικαιούχου σε καταδίκη σε δήλωση βούλησης κατ’ αρ. 949 ΚΠολΔ, έτσι ώστε να καταρτιστεί η δικαιοπραξία και ο αγοραστής να καταστεί νέος κτήτορας του ακινήτου με εκτελεστό τίτλο. Επίσης, μόνο με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο δίνεται το δικαίωμα της αυτοσύμβασης, δηλαδή το δικαίωμα του αγοραστή να εκδώσει για λογαριασμό του πωλητή όλα τα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση του ακινήτου, να καταθέσει το υπόλοιπο του τιμήματος και να υπογράψει μονομερώς και για λογαριασμό του πωλητή τη συμβολαιογραφική πράξη ή την πράξη εξόφλησης του τιμήματος. Άρα η μεταβίβαση κατοχυρώνεται.

Η κρίσιμη διαφορά εντοπίζεται στο επίπεδο προστασίας. Ιδιαίτερα στις συναλλαγές ακινήτων, όπου το διακύβευμα είναι υψηλό, η επιλογή του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου συχνά αποδεικνύεται όχι απλώς συνετή αλλά αναγκαία. Άλλωστε είναι ο τύπος σύμβασης που απαιτείται βάσει νόμου (αρ. 166, 369, 1033 ΑΚ) όσον αφορά στις συναλλαγές ακινήτων. Σε αυτές τις συναλλαγές, το ιδιωτικό συμφωνητικό δεσμεύει μεν τα συμβαλλόμενα μέρη, αλλά δεν εξασφαλίζει τη μεταβίβαση του ακινήτου! Αν ο πωλητής υπαναχωρήσει, ο αγοραστής θα έχει τη δυνατότητα να διεκδικήσει δικαστικά τα χρήματά του- συνήθως το ποσό της προκαταβολής που θα έχει δώσει- και ενδεχομένως και αποζημίωση. Όμως, η εις διπλούν επιστροφή της προκαταβολής (αρραβώνας) υποστηρίζεται μόνο από ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο!

Συμπερασματικά, το δίλημμα δεν είναι ζήτημα «κόστους ή ευκολίας», αλλά στρατηγικής νομικής επιλογής. Το ιδιωτικό συμφωνητικό εξυπηρετεί απλές και χαμηλού ρίσκου συναλλαγές. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, αντίθετα, αποτελεί εργαλείο ασφάλειας και πρόληψης, ιδίως όταν η συναλλαγή είναι σύνθετη ή μεγάλης οικονομικής σημασίας. Η ορθή επιλογή προϋποθέτει αξιολόγηση των περιστάσεων. Και να μην ξεχνούμε ότι το «φθηνό... στο τέλος πληρώνεται ακριβά!»