Επικίνδυνα και ετοιμόρροπα κτίρια

Τα επικίνδυνα ή ετοιμόρροπα κτίρια αποτελούν κρίσιμο ζήτημα πολεοδομικού δικαίου και δημόσιας ασφάλειας. Ένα εγκαταλελειμμένο, παλαιό ή κακώς συντηρημένο κτίσμα μπορεί να δημιουργήσει κίνδυνο για πεζούς, γειτονικά ακίνητα, ενοίκους και κοινόχρηστους χώρους. Η αντιμετώπιση τέτοιων περιπτώσεων δεν αφορά μόνο τον ιδιοκτήτη. Ενεργοποιεί και την ευθύνη της διοίκησης να ελέγξει, να διαπιστώσει τον κίνδυνο και να επιβάλει τα αναγκαία μέτρα.

Το πρώτο πρακτικό ερώτημα είναι αν το κτίριο είναι πράγματι επικίνδυνο. Η επικινδυνότητα δεν κρίνεται μόνο από την κακή αισθητική ή την παλαιότητα. Χρειάζεται τεχνική αξιολόγηση της στατικής κατάστασης, των φθορών, των αποκολλήσεων, της στέγης, των όψεων, των εξωστών και των στοιχείων που μπορεί να καταρρεύσουν. Μία ρωγμή, μια αποκόλληση ή μια καθίζηση μπορεί να έχει διαφορετική σημασία ανάλογα με το κτίριο.

Ο ιδιοκτήτης έχει βασική υποχρέωση συντήρησης του ακινήτου του. Δεν μπορεί να αφήνει το κτίσμα σε κατάσταση που απειλεί τρίτους ή δημόσιους χώρους. Αν υπάρχουν συνιδιοκτήτες, η ευθύνη μπορεί να γίνει πιο σύνθετη, ιδίως όταν απαιτείται συνεννόηση για δαπάνες ή επεμβάσεις. Η αδράνεια των συνιδιοκτητών δεν αίρει τον κίνδυνο ούτε απαλλάσσει από πιθανές συνέπειες.

Η διοίκηση ενεργοποιείται συνήθως μετά από καταγγελία, αυτοψία ή διαπίστωση κινδύνου. Μπορεί να ζητήσει τεχνική έκθεση, να εκδώσει πράξη χαρακτηρισμού, να επιβάλει μέτρα άρσης επικινδυνότητας ή, σε ακραίες περιπτώσεις, να προχωρήσει σε διαδικασίες κατεδάφισης ή άμεσης επέμβασης. Η διοικητική διαδικασία πρέπει να στηρίζεται σε τεχνική αιτιολόγηση και να προσδιορίζει τι ακριβώς πρέπει να γίνει.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν το κτίριο είναι διατηρητέο ή βρίσκεται σε προστατευόμενη περιοχή. Η ανάγκη ασφάλειας δεν σημαίνει ότι μπορεί να γίνει οποιαδήποτε επέμβαση χωρίς έγκριση. Αντιθέτως, πρέπει να σταθμιστεί η προστασία του κτιρίου με την ανάγκη άρσης του κινδύνου. Μπορεί να απαιτούνται ειδικές εγκρίσεις, ακόμη και για προσωρινά μέτρα αντιστήριξης ή αποκατάστασης.

Πρακτικό ζήτημα ανακύπτει και στις μισθώσεις. Ο μισθωτής μπορεί να υφίσταται συνέπειες από την επικινδυνότητα, αλλά η βασική υποχρέωση συντήρησης και δομικής ασφάλειας βαραίνει κατά κανόνα τον ιδιοκτήτη, εκτός αν ειδικές συμφωνίες ή πραγματικές συνθήκες οδηγούν σε διαφορετική κατανομή ευθύνης. Σε κάθε περίπτωση, η ύπαρξη κινδύνου πρέπει να δηλώνεται και να αντιμετωπίζεται άμεσα.

Η ασφαλής πρακτική είναι η επικινδυνότητα να μη συγκαλύπτεται. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να αναζητά τεχνική αξιολόγηση, να λαμβάνει προσωρινά μέτρα ασφάλειας, να ενημερώνει τη διοίκηση όπου απαιτείται και να προχωρά σε νόμιμη αποκατάσταση. Στο πολεοδομικό δίκαιο, η ασφάλεια προηγείται της αδράνειας. Ένα επικίνδυνο κτίριο δεν είναι απλή ιδιωτική εκκρεμότητα. Είναι κίνδυνος που μπορεί να γεννήσει διοικητικές, αστικές και ποινικές ευθύνες.