Ιεραρχία χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού

Ο πολεοδομικός έλεγχος ενός ακινήτου δεν εξαντλείται στο οικόπεδο, στο αγροτεμάχιο ή στην οικοδομική άδεια. Το ακίνητο εντάσσεται σε ένα σύστημα χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού με διαφορετικά επίπεδα: εθνικές και περιφερειακές κατευθύνσεις, ειδικά χωροταξικά πλαίσια, τοπικά σχέδια, χρήσεις γης, ρυμοτομικές ρυθμίσεις και ειδικά καθεστώτα προστασίας. Η ιεραρχία αυτή έχει μεγάλη πρακτική σημασία.

Το πρώτο πρακτικό σημείο είναι ότι ένα τοπικό δικαίωμα δόμησης πρέπει να συμβιβάζεται με ανώτερες κατευθύνσεις. Για παράδειγμα, μια χρήση που φαίνεται εφικτή σε επίπεδο ακινήτου μπορεί να συγκρούεται με χωροταξική κατεύθυνση για προστασία περιοχής, τουριστική ανάπτυξη συγκεκριμένου τύπου, βιομηχανική οργάνωση, αγροτική γη ή περιβαλλοντική διαχείριση. Ο έλεγχος πρέπει να κινείται από το γενικό προς το ειδικό και από το ειδικό πίσω στο γενικό.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η σχέση μεταξύ χωροταξικού σχεδιασμού και αδειοδότησης έργων. Ο επενδυτής που εξετάζει ένα έργο δεν πρέπει να περιορίζεται στο αν υπάρχει διαθέσιμη έκταση. Πρέπει να ελέγχει αν η δραστηριότητα είναι χωροταξικά συμβατή, αν εμπίπτει σε ειδικό πλαίσιο, αν η περιοχή είναι κατάλληλη και αν θα απαιτηθούν πρόσθετες περιβαλλοντικές ή άλλες εγκρίσεις. Η χωροταξική ασυμβατότητα μπορεί να εμφανιστεί αργά και να ανατρέψει τον σχεδιασμό.

Στην πράξη, ο κίνδυνος είναι η αποσπασματική ανάγνωση. Ο ιδιοκτήτης κοιτά μόνο τον τίτλο και το τοπογραφικό, ο μηχανικός μόνο τους όρους δόμησης, ο επενδυτής μόνο την εμπορική αξία και η διοίκηση μόνο ένα τμήμα του φακέλου. Όμως η νομιμότητα της αξιοποίησης προϋποθέτει συνολική συμβατότητα με το σύστημα σχεδιασμού.

Η ιεραρχία έχει σημασία και σε περιπτώσεις σύγκρουσης κανόνων. Όταν υπάρχουν γενικές και ειδικές ρυθμίσεις, παλαιές και νεότερες πράξεις ή διαφορετικά επίπεδα σχεδιασμού, πρέπει να εντοπιστεί ποια διάταξη εφαρμόζεται και ποια υποχωρεί. Η απάντηση δεν είναι πάντοτε αυτονόητη και απαιτεί νομική ερμηνεία.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε σοβαρός φάκελος αξιοποίησης να περιλαμβάνει χωροταξικό και πολεοδομικό χάρτη ελέγχου. Πρέπει να εξετάζονται το εθνικό και περιφερειακό πλαίσιο όπου επηρεάζει τη χρήση, τα ειδικά πλαίσια, το τοπικό σχέδιο, οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης και οι ειδικές δεσμεύσεις. Στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, το ακίνητο δεν είναι ποτέ μόνο του. Είναι μέρος ενός οργανωμένου συστήματος σχεδιασμού.