Ρέματα και οικοδομική άδεια

Η ύπαρξη ρέματος κοντά σε ακίνητο αποτελεί κρίσιμο πολεοδομικό και περιβαλλοντικό στοιχείο. Δεν πρόκειται για απλό φυσικό χαρακτηριστικό του εδάφους, αλλά για παράγοντα που μπορεί να επηρεάσει την αρτιότητα, την οικοδομησιμότητα, τη θέση του κτιρίου, τις αποστάσεις, τις απαιτούμενες εγκρίσεις και τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας. Πολλές φορές ο ιδιοκτήτης αντιλαμβάνεται το ζήτημα μόνο όταν ο μηχανικός προσπαθεί να εκδώσει άδεια ή όταν ανακύπτει καταγγελία κατά την εκτέλεση των εργασιών.

Το πρώτο πρακτικό ερώτημα είναι αν το φυσικό στοιχείο έχει χαρακτήρα υδατορέματος και αν έχει οριοθετηθεί. Η ύπαρξη ρέματος δεν εξαρτάται μόνο από το αν υπάρχει νερό όλο τον χρόνο ή από το πώς το αντιλαμβάνονται οι περίοικοι. Μπορεί να πρόκειται για εποχική ροή, φυσική κοίτη ή τμήμα υδρολογικού συστήματος που ενεργοποιεί ειδικούς κανόνες προστασίας. Η απουσία οριοθέτησης δεν σημαίνει πάντοτε ότι το ζήτημα αγνοείται. Αντιθέτως, μπορεί να καθιστά τον έλεγχο πιο σύνθετο.

Η οριοθέτηση του ρέματος είναι κρίσιμη, διότι προσδιορίζει τον χώρο που πρέπει να προστατευθεί και τις αποστάσεις από τις οποίες μπορεί να αναπτυχθεί δόμηση. Όταν η οριοθέτηση λείπει ή είναι αμφισβητούμενη, η οικοδομική αξιοποίηση του ακινήτου μπορεί να καθυστερήσει ή να απαιτήσει πρόσθετες διαδικασίες. Ο μηχανικός πρέπει να ελέγχει τοπογραφικά, υψομετρικά στοιχεία, υφιστάμενες πράξεις της διοίκησης, χάρτες, αεροφωτογραφίες και τυχόν μελέτες που αφορούν την περιοχή.

Στην πράξη, σοβαρά προβλήματα δημιουργούνται όταν παλαιές κατασκευές έχουν προσεγγίσει ή καταλάβει κοίτη ρέματος. Η ύπαρξη παλαιότητας ή προηγούμενης ανοχής δεν σημαίνει ότι η κατάσταση είναι ασφαλής πολεοδομικά. Σε νέα άδεια, προσθήκη, αλλαγή χρήσης ή μεταβίβαση, το ζήτημα μπορεί να επανεμφανιστεί. Η διοίκηση μπορεί να απαιτήσει έλεγχο συμβατότητας με το υδρολογικό και περιβαλλοντικό καθεστώς.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο αντιπλημμυρικός κίνδυνος. Η προστασία των ρεμάτων δεν είναι μόνο ζήτημα περιβαλλοντικής αισθητικής. Συνδέεται με την ασφάλεια ανθρώπων και περιουσιών. Κατασκευές που περιορίζουν την κοίτη, εμποδίζουν τη φυσική απορροή ή μεταβάλλουν την παροχετευτικότητα μπορεί να δημιουργήσουν κίνδυνο πλημμύρας και να οδηγήσουν σε αυστηρότερο έλεγχο.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε ακίνητο κοντά σε ρέμα να ελέγχεται πριν από αγορά, άδεια ή επένδυση. Ο έλεγχος πρέπει να απαντά αν υπάρχει ρέμα, αν έχει οριοθετηθεί, ποιες αποστάσεις ισχύουν, αν απαιτούνται πρόσθετες εγκρίσεις και αν η προτεινόμενη δόμηση μπορεί να σταθεί τεχνικά και νομικά. Στο πολεοδομικό δίκαιο, το ρέμα δεν είναι λεπτομέρεια του τοπογραφικού. Είναι στοιχείο που μπορεί να καθορίσει όλη την αξιοποίηση του ακινήτου.