Θέσεις στάθμευσης και οικοδομική άδεια

Οι θέσεις στάθμευσης αντιμετωπίζονται συχνά ως δευτερεύον ζήτημα σε μια οικοδομική άδεια ή σε μια αλλαγή χρήσης. Στην πράξη, όμως, μπορούν να καθορίσουν τη δυνατότητα υλοποίησης ενός έργου, τη νόμιμη λειτουργία μιας δραστηριότητας και την αξία ενός ακινήτου. Η υποχρέωση εξασφάλισης θέσεων στάθμευσης συνδέεται με τη χρήση, το μέγεθος, την περιοχή, το κτίριο και το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι ότι οι απαιτήσεις στάθμευσης δεν είναι ίδιες για όλες τις χρήσεις. Κατοικία, γραφείο, κατάστημα, ιατρείο, εκπαιδευτήριο, χώρος συνάθροισης κοινού, τουριστικό κατάλυμα ή κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος μπορεί να δημιουργούν διαφορετικές ανάγκες. Η αλλαγή χρήσης μπορεί να ενεργοποιήσει νέες απαιτήσεις, ακόμη και αν δεν γίνονται μεγάλες οικοδομικές εργασίες.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στα υφιστάμενα κτίρια. Ένα παλαιό κατάστημα ή γραφείο μπορεί να λειτουργούσε επί χρόνια χωρίς να έχει εξεταστεί ουσιαστικά το θέμα της στάθμευσης. Όταν όμως ζητείται νέα άδεια, αλλαγή χρήσης, ανακαίνιση ή άδεια λειτουργίας, η απαίτηση μπορεί να επανέλθει. Η προηγούμενη χρήση του χώρου δεν εγγυάται ότι η νέα δραστηριότητα μπορεί να εγκατασταθεί χωρίς πρόσθετο έλεγχο.

Πρακτικό πρόβλημα εμφανίζεται όταν οι απαιτούμενες θέσεις δεν μπορούν να δημιουργηθούν στο ίδιο ακίνητο. Τότε πρέπει να εξεταστεί αν επιτρέπεται άλλη λύση, όπως εξαγορά, δέσμευση θέσεων σε άλλο χώρο ή ειδική αντιμετώπιση λόγω περιοχής. Η δυνατότητα αυτή δεν είναι αυτονόητη και εξαρτάται από το ισχύον πλαίσιο. Η εκ των υστέρων αναζήτηση λύσης μπορεί να καθυστερήσει ή να ακυρώσει την επένδυση.

Στις πολυκατοικίες, οι θέσεις στάθμευσης συνδέονται και με ζητήματα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Πρέπει να ελέγχεται αν πρόκειται για αυτοτελείς ιδιοκτησίες, παρακολουθήματα, αποκλειστικές χρήσεις ή απλές διαμορφώσεις. Η πολεοδομική ύπαρξη μιας θέσης δεν ταυτίζεται πάντοτε με το εμπράγματο δικαίωμα επ’ αυτής. Αυτό έχει σημασία σε μεταβιβάσεις, μισθώσεις και επιχειρηματικές χρήσεις.

Η ασφαλής πρακτική είναι ο έλεγχος στάθμευσης να γίνεται από την αρχή του σχεδιασμού. Ο μηχανικός και ο νομικός πρέπει να εξετάζουν την υφιστάμενη άδεια, τη νόμιμη χρήση, τη νέα δραστηριότητα, τις απαιτούμενες θέσεις και τον τρόπο κάλυψής τους. Στο πολεοδομικό δίκαιο, η στάθμευση δεν είναι βοηθητική λεπτομέρεια. Είναι προϋπόθεση νομιμότητας που μπορεί να επηρεάσει καθοριστικά την αξιοποίηση του ακινήτου.