Χρήσεις γης και αλλαγή επαγγελματικής δραστηριότητας

Η επιλογή ακινήτου για επαγγελματική δραστηριότητα δεν είναι μόνο εμπορική ή οικονομική απόφαση. Είναι και πολεοδομική απόφαση. Η δραστηριότητα που μπορεί να εγκατασταθεί σε ένα ακίνητο εξαρτάται από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, τους ειδικούς όρους της περιοχής, την υφιστάμενη χρήση του κτιρίου, την οικοδομική άδεια και τυχόν μεταγενέστερες πράξεις αλλαγής χρήσης. Η παράλειψη αυτού του ελέγχου μπορεί να οδηγήσει σε αδυναμία αδειοδότησης, καταγγελίες, πρόστιμα ή ανάγκη αποχώρησης από το ακίνητο.

Το πρώτο ερώτημα δεν είναι αν το ακίνητο είναι κατάλληλο εμπορικά, αλλά αν η χρήση επιτρέπεται πολεοδομικά. Ένα κατάστημα, γραφείο, χώρος υγειονομικού ενδιαφέροντος, ιατρείο, αποθήκη, εκπαιδευτήριο, τουριστική χρήση ή μικρή παραγωγική μονάδα δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο. Η περιοχή μπορεί να επιτρέπει ορισμένες δραστηριότητες και να αποκλείει άλλες. Μάλιστα, η επιτρεπόμενη χρήση μπορεί να διαφέρει ακόμη και μεταξύ κοντινών ακινήτων, ανάλογα με το ειδικό πολεοδομικό καθεστώς.

Το δεύτερο ερώτημα αφορά τη νόμιμη χρήση του ίδιου του κτιρίου ή της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Δεν αρκεί να επιτρέπεται γενικά η δραστηριότητα στην περιοχή. Πρέπει να εξετάζεται αν ο συγκεκριμένος χώρος έχει άδεια για την αντίστοιχη χρήση ή αν απαιτείται αλλαγή χρήσης. Ένας χώρος που εμφανίζεται πρακτικά ως κατάστημα μπορεί να έχει αδειοδοτηθεί ως αποθήκη ή βοηθητικός χώρος. Η πραγματική χρήση δεν ταυτίζεται πάντα με τη νόμιμη πολεοδομική χρήση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις μισθώσεις. Πολλές επιχειρήσεις υπογράφουν μισθωτήριο, επενδύουν σε ανακαίνιση και μόνο μετά εξετάζουν αν μπορούν να λάβουν την απαιτούμενη άδεια λειτουργίας. Αυτό είναι επικίνδυνο. Ο μισθωτής πρέπει πριν από την υπογραφή να ελέγχει χρήσεις γης, οικοδομική άδεια, κανονισμό πολυκατοικίας, δυνατότητα αλλαγής χρήσης, απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης, προσβασιμότητα, πυρασφάλεια και τυχόν ειδικές εγκρίσεις.

Η αλλαγή χρήσης δεν είναι πάντοτε απλή διαδικασία. Μπορεί να απαιτεί άδεια ή ενημέρωση φακέλου, μελέτες, έλεγχο στατικής επάρκειας, προσβασιμότητας, πυροπροστασίας, θέσεων στάθμευσης ή άλλων τεχνικών προϋποθέσεων. Εάν η νέα χρήση επιβαρύνει το κτίριο ή αλλάζει τις πολεοδομικές απαιτήσεις, η διαδικασία μπορεί να γίνει σύνθετη και δαπανηρή.

Σύγχρονο ζήτημα αποτελεί και η εγκατάσταση νέων μορφών δραστηριότητας σε παλαιά κτίρια: dark kitchens, logistics μικρής κλίμακας, χώροι coworking, βραχυχρόνιες μισθώσεις, κέντρα ευεξίας, εκπαιδευτικές δομές ή μικτές χρήσεις. Οι νέες επιχειρηματικές μορφές συχνά δεν αντιστοιχούν εύκολα σε παλαιές περιγραφές χρήσεων. Για τον λόγο αυτόν, απαιτείται ουσιαστικός χαρακτηρισμός της δραστηριότητας και όχι απλή επιλογή εμπορικού τίτλου.

Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από αγορά, μίσθωση ή επένδυση σε ακίνητο να γίνεται πολεοδομικό due diligence. Ο έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει χρήσεις γης, οικοδομική άδεια, τακτοποιήσεις, πραγματική κατάσταση, κανονισμό οριζόντιας ιδιοκτησίας, ειδικές δεσμεύσεις και προϋποθέσεις αδειοδότησης της δραστηριότητας. Στο πολεοδομικό δίκαιο, το κρίσιμο δεν είναι μόνο αν ένας χώρος μπορεί να λειτουργήσει πρακτικά. Είναι αν μπορεί να λειτουργήσει νόμιμα.