Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και αυθαίρετα στις μεταβιβάσεις

Τα άρθρα 341-351 ΚΧΠ για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τα άρθρα 366-414 ΚΧΠ για την υπαγωγή και ρύθμιση αυθαίρετων κατασκευών έχουν άμεση πρακτική σημασία στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο αγοραστής, ο πωλητής, ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός δεν ελέγχουν μόνο τίτλους και φορολογικά στοιχεία. Πρέπει να ελέγχουν αν το ακίνητο έχει πλήρη και ορθή πολεοδομική αποτύπωση.

Τα άρθρα 341-351 ΚΧΠ οργανώνουν την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου ως εργαλείο συγκέντρωσης και ενημέρωσης κρίσιμων στοιχείων. Στην πράξη, η ταυτότητα πρέπει να συνδέει άδεια, σχέδια, πραγματική κατάσταση, τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων και στοιχεία που αποδεικνύουν ότι το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί με ασφάλεια. Δεν είναι απλό έντυπο. Είναι ο ψηφιακός φάκελος της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου.

Τα άρθρα 366-414 ΚΧΠ έχουν ιδιαίτερη σημασία όταν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης. Η απαγόρευση δικαιοπραξιών, οι βεβαιώσεις μηχανικού, ο χρόνος ανέγερσης, οι απαγορεύσεις υπαγωγής, τα δικαιολογητικά, οι κατηγορίες αυθαιρέτων και ο υπολογισμός προστίμων επηρεάζουν άμεσα το αν και πώς μπορεί να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση.

Το πιο συχνό πρακτικό σφάλμα είναι η αντιμετώπιση της τακτοποίησης ως τυπικής εκκρεμότητας. Η δήλωση αυθαιρέτου πρέπει να αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση, να περιλαμβάνει όλες τις αυθαιρεσίες, να έχει ορθή κατηγορία, σωστές επιφάνειες και επαρκή σχέδια. Διαφορετικά, η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου μπορεί να αναπαράγει ή να αποκαλύψει το πρόβλημα αντί να το θεραπεύσει.

Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από κάθε μεταβίβαση να γίνεται ενιαίος έλεγχος άρθρων 341-351 και 366-414 ΚΧΠ. Ο έλεγχος πρέπει να απαντά αν υπάρχει πλήρης ηλεκτρονική ταυτότητα, αν οι αυθαιρεσίες έχουν δηλωθεί σωστά, αν υπάρχουν απαγορεύσεις υπαγωγής, αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα σχέδια και αν η βεβαίωση μηχανικού μπορεί να δοθεί με ουσιαστική ασφάλεια.