Προέγκριση οικοδομικής άδειας

Η προέγκριση οικοδομικής άδειας αποτελεί χρήσιμο εργαλείο όταν ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής θέλει να διαπιστώσει εγκαίρως αν οι βασικές πολεοδομικές παραδοχές του έργου είναι αποδεκτές. Δεν υποκαθιστά την οικοδομική άδεια, αλλά μπορεί να μειώσει τον κίνδυνο να δαπανηθούν χρήματα για πλήρη μελέτη σε έργο που αργότερα θα αντιμετωπίσει θεμελιώδη πολεοδομικό εμπόδιο.

Το πρώτο πρακτικό ερώτημα είναι αν το έργο έχει αβεβαιότητα ως προς τους όρους δόμησης, τη χρήση, τη θέση του κτιρίου, το ύψος, τις αποστάσεις, την αρτιότητα ή την εφαρμογή ειδικών περιορισμών. Όσο πιο σύνθετο είναι το ακίνητο ή η περιοχή, τόσο μεγαλύτερη αξία έχει η προέγκριση. Ιδίως σε οικόπεδα με παλαιό ρυμοτομικό καθεστώς, ειδικές δεσμεύσεις, προηγούμενες άδειες ή αυθαίρετα, η προέγκριση μπορεί να λειτουργήσει ως φίλτρο κινδύνου.

Η προέγκριση έχει σημασία και σε αγοραπωλησίες. Ένας αγοραστής που σχεδιάζει συγκεκριμένη αξιοποίηση μπορεί να θέλει να γνωρίζει πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής αν οι βασικές παράμετροι του έργου γίνονται δεκτές. Η γενική διαβεβαίωση ότι το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο δεν αρκεί όταν ο αγοραστής χρειάζεται συγκεκριμένο μέγεθος, χρήση ή διάταξη κτιρίου.

Πρακτικό λάθος είναι η αντιμετώπιση της προέγκρισης ως τυπικής διαδικασίας χωρίς ουσιαστικό φάκελο. Για να έχει αξία, πρέπει να συνοδεύεται από ορθό τοπογραφικό, σαφή περιγραφή του έργου, έλεγχο τίτλων όπου απαιτείται, στοιχεία όρων δόμησης και εντοπισμό ειδικών δεσμεύσεων. Αν ο φάκελος είναι ασαφής, η προέγκριση μπορεί να μην προστατεύσει πραγματικά τον επενδυτή.

Η ασφαλής πρακτική είναι να ζητείται προέγκριση όταν υπάρχει ουσιαστικό πολεοδομικό ερώτημα που πρέπει να λυθεί πριν από τη δαπάνη πλήρους μελέτης. Δεν χρειάζεται σε κάθε απλή περίπτωση, αλλά είναι ιδιαίτερα χρήσιμη σε σύνθετα ακίνητα, σε επενδύσεις υψηλού κόστους και σε έργα όπου η αποτυχία της άδειας θα είχε μεγάλη οικονομική συνέπεια.