Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Η συγκέντρωση των βασικών κανόνων χωροταξίας και πολεοδομίας σε ενιαίο κώδικα έχει σημαντική πρακτική αξία. Διευκολύνει την αναζήτηση του εφαρμοστέου πλαισίου, μειώνει την αποσπασματικότητα και βοηθά ιδιοκτήτες, μηχανικούς, επενδυτές και διοίκηση να κινούνται σε πιο οργανωμένο νομοθετικό περιβάλλον. Η κωδικοποίηση, όμως, δεν σημαίνει ότι κάθε πολεοδομικό ζήτημα απλοποιείται αυτόματα ούτε ότι αρκεί μία γενική ανάγνωση του Κώδικα για την ασφαλή αξιοποίηση ενός ακινήτου.

Το πρώτο πρακτικό σημείο είναι ότι ο Κώδικας λειτουργεί ως βάση, όχι ως πλήρης απάντηση για κάθε ακίνητο. Η οικοδομησιμότητα, οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, οι ειδικές εγκρίσεις και οι περιβαλλοντικοί ή πολιτιστικοί περιορισμοί κρίνονται πάντοτε σε σχέση με τη συγκεκριμένη περιοχή και το συγκεκριμένο ακίνητο. Ένα ακίνητο μπορεί να υπάγεται σε γενικό πολεοδομικό κανόνα, αλλά ταυτόχρονα να επηρεάζεται από ειδικό διάταγμα, τοπικό σχέδιο, αρχαιολογική ζώνη, προστατευόμενη περιοχή, ρυμοτομική απαλλοτρίωση ή άλλον ειδικό περιορισμό.

Η πρακτική αξία του Κώδικα είναι ότι προσφέρει κοινή γλώσσα και δομή. Ο μηχανικός μπορεί να αναζητήσει συστηματικά τις κατηγορίες ρυθμίσεων, ο νομικός να ελέγξει την αλληλουχία διοικητικών πράξεων και ο ιδιοκτήτης να αντιληφθεί ότι η δόμηση δεν είναι απλό άθροισμα τετραγωνικών. Παρά ταύτα, η τελική απάντηση δεν προκύπτει μηχανικά από έναν γενικό κανόνα. Απαιτείται συνδυασμός Κώδικα, τοπικών πράξεων, φακέλου ακινήτου και πραγματικής κατάστασης.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις μεταβατικές περιπτώσεις. Παλαιές άδειες, εκκρεμείς αιτήσεις, προηγούμενες εγκρίσεις, τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, προϋφιστάμενα δικαιώματα και παλαιές χρήσεις δεν αντιμετωπίζονται πάντοτε με τον ίδιο τρόπο μετά την κωδικοποίηση. Η ύπαρξη ενιαίου κειμένου δεν σημαίνει ότι εξαφανίζονται οι παλαιές έννομες καταστάσεις. Αντίθετα, ο έλεγχος πρέπει να εντοπίζει ποιο καθεστώς ίσχυε όταν δημιουργήθηκε κάθε κρίσιμο γεγονός.

Στην πράξη, ο μεγαλύτερος κίνδυνος είναι η υπεραπλούστευση. Η φράση πλέον υπάρχει Κώδικας δεν αρκεί για να θεμελιώσει οικοδομική δυνατότητα. Πρέπει να απαντηθούν συγκεκριμένα ερωτήματα: ποιο είναι το ισχύον σχέδιο, ποιες χρήσεις επιτρέπονται, ποιοι όροι δόμησης εφαρμόζονται, αν υπάρχουν ειδικές δεσμεύσεις, αν απαιτούνται εγκρίσεις άλλων αρχών και αν ο φάκελος του ακινήτου συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση.

Η ασφαλής πρακτική είναι ο Κώδικας να χρησιμοποιείται ως αφετηρία συστηματικού ελέγχου. Κάθε φάκελος πρέπει να χτίζεται από το γενικό προς το ειδικό: πρώτα ο ενιαίος κανόνας, μετά το τοπικό καθεστώς, μετά οι ειδικές δεσμεύσεις, μετά η ιστορία του ακινήτου και τέλος η συγκεκριμένη πράξη που ζητείται. Έτσι η κωδικοποίηση γίνεται εργαλείο ασφάλειας και όχι αφορμή για πρόχειρες βεβαιότητες.