Εφαρμογή των διατάξεων για τη χορήγηση και ανανέωση μονίμων αδειών διαμονής επενδυτή (εγκύκλιος)

Η Γ.Γ. Μεταναστευτικής Πολιτικής του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου εξέδωσε εγκύκλιο, παρέχοντας διευκρινίσεις για την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 (Μόνιμη Άδεια Διαμονής Επενδυτή - Άδεια Διαμονής τύπου «B.5»).

Με την παράγραφο 1 του άρθρου 64 του ν. 5100/2024 τροποποιήθηκαν οι διατάξεις του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, το οποίο προσδιορίζει τις προϋποθέσεις χορήγησης / ανανέωσης των μονίμων αδειών διαμονής επενδυτή (άδεια διαμονής κατηγορίας «Β.5»).

Ειδικότερα, στις διατάξεις των περιπτώσεων α) και β) της παραγράφου 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 επήλθαν μεταβολές που αφορούν στην ελάχιστη αξία επένδυσης που απαιτείται για την κατοχύρωση του δικαιώματος χορήγησης της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή («Β.5»). Ειδικότερα, για: α) την Περιφέρεια Αττικής, β) την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, γ) τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου, καθώς και δ) τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περ. δ) της παρ. 1 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 καθορίζονται σε οκτακόσιες χιλιάδες (800.000) ευρώ.

Για τις λοιπές περιοχές της χώρας, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των συμβάσεων της περίπτωσης δ) της παραγράφου 1 καθορίζονται σε τετρακόσιες χιλιάδες (400.000) ευρώ.

Με τις νέες διατάξεις του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, πέραν των αλλαγών στις αξίες κτήσης, επέρχονται αλλαγές τόσο στον αριθμό των ακινήτων όσο και στην ελάχιστη επιφάνεια. Έτσι, επεκτείνεται ο περιορισμός, σύμφωνα με τον οποίον η ελάχιστη αξία επένδυσης αφορά σε ένα μόνο ακίνητο.

Επίσης, εισάγεται πλέον περιορισμός ελάχιστης επιφάνειας στις περ. α) και β) της παρ. 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο, για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, όπου απαιτείται η ελάχιστη επιφάνεια των κύριων χώρων να ανέρχεται (τουλάχιστον) στα εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα. Ο περιορισμός της ελάχιστης επιφάνειας δεν εφαρμόζεται στις περιπτώσεις μη δομημένης ακίνητης περιουσίας ή ακινήτου, για το οποίο δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια (ενδεικτικά αναφέρεται οικόπεδο, γήπεδο).

Επισημαίνεται ότι σε περίπτωση απόκτησης, επί ακινήτου, εξ αδιαιρέτου ποσοστού ιδιοκτησίας, με ελάχιστη αξία κτήσης κάθε μεριδίου τις 400.000 ή τις 800.000 ευρώ, αναλόγως της χωροθέτησης του ακινήτου, από δύο ή περισσότερους επενδυτές (η επένδυση κάθε επενδυτή να ανέρχεται στις 400.000 ή στις 800.000 ευρώ), ο περιορισμός των 120 τ.μ. αφορά συνολικά στο ακίνητο και όχι στο μερίδιο του κάθε επενδυτή ξεχωριστά.

Περαιτέρω, με τις διατάξεις της περίπτωσης γ) της παραγράφου 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, εισήχθη η δυνατότητα επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία, εφόσον οι κύριοι χώροι (εκ κατασκευής ή μετατροπής ή πολεοδομικής τακτοποίησης) της αλλάζουν από οιαδήποτε άλλη χρήση (π.χ. ενδεικτικά εμπορική ή επαγγελματική ή άλλη) σε κατοικία, με ελάχιστη αξία κτήσης αυτής, κατά το χρόνο απόκτησής της, τις διακόσιες πενήντα (250.000) ευρώ. Η επένδυση πραγματοποιείται, ομοίως, σε ένα μόνο ακίνητο, χωρίς να εφαρμόζονται περιορισμοί ως προς την επιφάνεια των κύριων χώρων (ήτοι δεν ισχύει το όριο των 120 τ.μ.) και η αλλαγή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή.

Επισημαίνεται ότι στην περίπτωση που ένας πολίτης τρίτης χώρας αγοράζει ακίνητο, το οποίο δεν συνιστά κατοικία, ως προς τη χρήση του, και προχωρεί στην πραγματοποίηση επένδυσης με αλλαγή χρήσης και από την επένδυση προκύπτουν περισσότερα του ενός ακίνητα, ήτοι διαμερίσματα – κατοικίες, αυτά υπάγονται στις ρυθμίσεις της περίπτωσης γ) της παρ.2 του άρθρου 100, ήτοι με ελάχιστη αξία της επένδυσης τα 250.000 ευρώ, προκειμένου για την υπαγωγή στην μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή. Στην περίπτωση αυτή, ο αρχικός επενδυτής δύναται να υπαχθεί, ομοίως, στις διατάξεις της περ. γ της παρ. 2 του άρθρου 100, εφόσον συνεχίζει να διατηρεί στην κατοχή του ένα εκ των ακινήτων – κατοικιών (διαμερισμάτων), το οποίο θα προκύψει από την αλλαγή χρήσης. Σημειώνεται ότι για αυτό το ακίνητο, το οποίο θα διατηρήσει στην κατοχή του ο επενδυτής, θα πρέπει να αποδείξει ότι η αξία του ανέρχεται τουλάχιστον στις 250.000 ευρώ, εφαρμοζόμενου, αναλογικά, του τρόπου απόδειξης της ελάχιστης αξίας που περιλαμβάνεται στην ΚΥΑ 214926/2025 και αφορά στην αντιπαροχή.

Η ανωτέρω αλλαγή χρήσης θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, όπου εισήχθη η περίπτωση αδειοδότησης μέσω της κατοχής κατοικίας που έχει προκύψει από αλλαγή χρήσης, ήτοι από τις 05.04.2024 και εντεύθεν, ενώ η αλλαγή χρήσης μπορεί να πραγματοποιηθεί, είτε από τον αγοραστή, είτε από τον πωλητή του ακινήτου (δικαιοπάροχο του επενδυτή).

Τα ανωτέρω καταλαμβάνουν και τις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία που αποτελείται από νέα ακίνητα με χρήση κατοικίας που προκύπτουν:

α) είτε από επεμβάσεις ή προσθήκες καθ’ ύψος ή και κατ’ επέκταση επί υφιστάμενων ακινήτων, των οποίων η χρήση αλλάζει, κατά τα ανωτέρω, από οποιαδήποτε άλλη χρήση σε κατοικία,

β) είτε από την προσθήκη νέων ανεξάρτητων κτιρίων τα οποία έχουν ως χρήση κατοικία, επί οικοπέδων ή γηπέδων (αυτοτελών ή προκυψάντων από συνένωση περισσότερων όμορων) σε προϋφιστάμενα κτίρια, των οποίων η χρήση αλλάζει, κατά τα ανωτέρω, από οποιαδήποτε άλλη χρήση σε κατοικία.

Ακολούθως, με τις διατάξεις της περίπτωσης δ) της παραγράφου 2 του άρθρου 100 του ν.5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024, παρέχεται δυνατότητα επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας, στην περίπτωση που αυτή αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέου κτιρίου ή τμήματος διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται διατηρητέο κτίριο με ελάχιστη αξία κτήσης της κατά το χρόνο απόκτησής της τις διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ.

Ομοίως, με την περίπτωση γ) της παρ. 2 του άρθρου 100 του Κώδικα Μετανάστευσης, στις ανωτέρω περιπτώσεις της περίπτωσης δ) του άρθρου 100 συμπεριλαμβάνονται και επενδύσεις σε ακίνητα που προκύπτουν από επεμβάσεις ή προσθήκες καθ’ ύψος ή και κατ’ επέκταση σε προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέα κτίρια ή την προσθήκη ανεξάρτητων κτιρίων σε οικόπεδα ή γήπεδα (αυτοτελή ή προκύπτοντα από συνένωση περισσότερων όμορων) στα οποία υπάρχουν προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέα κτίρια.

Η επένδυση πραγματοποιείται, ομοίως, σε ένα μόνο ακίνητο, χωρίς, στην περίπτωση αυτή, να εφαρμόζονται περιορισμοί ως προς την επιφάνεια των κύριων χώρων (ήτοι δεν ισχύει το όριο των 120 τ.μ.).

Επισημαίνεται ιδιαιτέρως ότι για τις περιπτώσεις πολιτών τρίτων χωρών - κατόχων άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή που υλοποίησαν επένδυση της περ. δ) της παρ. 2, επιπλέον προϋπόθεση για την πρώτη ανανέωση της άδειας διαμονής τους συνιστά η ολοκλήρωση της πλήρους αποκατάστασης, πριν την υποβολή της αίτησης για την ανανέωση της εν λόγω άδειας διαμονής, των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας ή η ολική ανακατασκευή τους, ανεξαρτήτως της αιτίας, στην οποία οφείλεται η αλλοίωση ή η κατάρρευση ή η κατεδάφιση των κτιρίων ή των τμημάτων αυτών.

Σημειώνεται, συναφώς ότι στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι (με σύμφωνο συμβίωσης), το μεν δικαίωμα διαμονής παρέχεται και στους δύο με μία επένδυση αξίας κτήσης κατ` ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στις περιπτώσεις της παρ. 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, όμως χορηγείται σε έναν εκ των δύο συνιδιοκτητών μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή, ενώ στον έτερο των συζύγων ή συμβίων (με γάμο ή με σύμφωνο συμβίωσης) χορηγείται άδεια διαμονής ως μέλος οικογένειας.

Η ως άνω προσέγγιση ακολουθείται, καθώς εκάστη των μονίμων αδειών διαμονής επενδυτή θα πρέπει να αντιστοιχεί σε μια επένδυση. Σημειώνεται ότι στην περίπτωση θανάτου του επενδυτή, εφόσον το μέλος οικογένειας (σύζυγος) αποκτήσει εξ ολοκλήρου το ακίνητο, βάσει του οποίου είχαν αδειοδοτηθεί, έχει τη δυνατότητα να αλλάξει την άδεια διαμονής του / της από μέλος οικογένειας σε άδεια διαμονής επενδυτή δυνάμει της επένδυσης αυτής. Όμως στην περίπτωση που μέρος του ακινήτου περιέλθει στα έτερα μέλη της οικογένειας του επενδυτή και, ως εκ τούτου, η ακίνητη περιουσία πλέον δεν ανήκει σε έναν πολίτη τρίτης χώρας, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί νέα επένδυση που να πληροί τις κατά περίπτωση αντίστοιχες προϋποθέσεις, εάν ο κληρονόμος / οι κληρονόμοι επιθυμούν να υπαχθούν στις διατάξεις του άρθρου 100 του ν. 5038/2023.

Δείτε αναλυτικά την εγκύκλιο στο enotariat.gr.