Τακτοποίηση αυθαιρέτων: Οι αποφάσεις του ΣτΕ για τις οικοδομικές άδειες που ακυρώθηκαν λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος (ΣτΕ Ολ. 1182-1183/2026)

Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε το ζήτημα της συνταγματικότητας των διατάξεων των περ. α ́ και β ́ της παρ. 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017, με τις οποίες επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων, η οικοδομική άδεια των οποίων ακυρώθηκε λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υποβλήθηκαν από τον διοικούμενο, κατά την έκδοση αυτής, ψευδή ή αναληθή στοιχεία (ΣτΕ Ολ. 1182-1183/2026).

Το Δικαστήριο έκρινε ότι οι ως άνω διατάξεις αντίκεινται τόσο στις διατάξεις των άρθρων 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 όσο και στις διατάξεις του 24 παρ. 2 του Συντάγματος. Ειδικότερα:

Α) Οι ως άνω διατάξεις επιλέγουν, όπως και οι αντίστοιχες προηγούμενες του ν. 4178/2013 αλλά και του ν. 4014/2011, το σύστημα αυτόματης υπαγωγής των συγκεκριμένων αυθαιρέτων, των οποίων οι οικοδομικές άδειες έχουν ακυρωθεί με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις, στις ευεργετικές διατάξεις του ν. 4495/2017, εξαιρώντας τις οικείες κατασκευές από την κατεδάφιση, με απλή αναφορά και κατηγοριοποίηση των λόγων που οδήγησαν στη δικαστική ακύρωση των αντίστοιχων οικοδομικών αδειών. Οι εν λόγω διατάξεις, επιτρέπουν τη διατήρηση ακέραιου του κτιρίου ως είχε σύμφωνα με την ακυρωθείσα άδεια, παρ’ ότι έχει διαπιστωθεί παράβαση κανόνων της ουσιαστικής πολεοδομικής νομοθεσίας. Με τον τρόπο αυτόν, οι επίμαχες ρυθμίσεις ισοδυναμούν με αυτόματη αναβίωση οικοδομικών αδειών που ακυρώθηκαν με δικαστική απόφαση για ουσιαστικούς πολεοδομικούς λόγους.

Τούτο έχει ως αποτέλεσμα την αποδυνάμωση των εκδοθεισών δικαστικών αποφάσεων, εφόσον αίρεται η υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης προς αυτές, συμμόρφωση η οποία συνίσταται στον χαρακτηρισμό των κτισμάτων ως αυθαιρέτων και στην πραγματοποίηση των απαιτούμενων υλικών ενεργειών για την κατεδάφισή του.

Δεν συντρέχει εν προκειμένω περίπτωση εφαρμογής της αρχής της ισότητας υπέρ εκείνων τα κτίρια των οποίων κατέστησαν αυθαίρετα εξαιτίας της ακύρωσης της οικοδομικής τους άδειας για λόγους που δεν αφορούν σε υπαίτια συμπεριφορά των δικαιούχων, ούτε περίπτωση προστασίας της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των τελευταίων, διότι αφενός μεν η δικαστική κρίση και ακύρωση οικοδομικής άδειας δημιουργεί ένα αυθαίρετο κτίσμα, η μεταχείριση του οποίου είναι ειδική, επιβαλλόμενη και προσδιοριζόμενη ως τέτοια από την απορρέουσα από το Σύνταγμα υποχρέωση συμμόρφωσης της Διοίκησης και, ως εκ τούτου, διαφέρει ουσιωδώς με εκείνη που πρωτογενώς ρυθμίζεται από τον νομοθέτη με την επιλογή ενός συστήματος αθρόας νομιμοποίησης των αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί έως μία συγκεκριμένη ημερομηνία, αφετέρου δε η προστασία της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης ορισμένων ιδιοκτητών που εμπιστεύθηκαν τις αρμόδιες για την ερμηνεία και εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων υπηρεσίες και εξέδωσαν οικοδομικές άδειες με όρους δόμησης εσφαλμένους ή ανίσχυρους, δεν μπορεί να θεωρηθεί ως επιτακτικός λόγος γενικού συμφέροντος και να υπερισχύσει της συνταγματικής υποχρέωσης του νομοθέτη και της Διοίκησης να σέβονται και να εφαρμόζουν τις δικαστικές αποφάσεις ούτε να καταστήσει κενό περιεχομένου το δικαίωμα πλήρους και αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας των αντιδίκων τους που επέτυχαν τη δικαστική ακύρωση των αδειών για ουσιαστικούς πολεοδομικούς λόγους.

Άλλωστε, κατά την στάθμιση μεταξύ δικαιολογημένης εμπιστοσύνης ιδιοκτητών που εξέδωσαν οικοδομικές άδειες με όρους εσφαλμένους ή ανίσχυρους και του ατομικού δικαιώματος δικαστικής προστασίας των εχόντων έννομο συμφέρον προσώπων, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι το Δικαστήριο είχε ήδη διαμορφώσει νομολογία ότι τα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί δυνάμει αδειών οι οποίες ακυρώθηκαν με αμετάκλητες δικαστικές αποφάσεις, δεν μπορούν, κατά το Σύνταγμα να εξαιρεθούν από την κατεδάφιση.

Ως εκ τούτου, οι διατάξεις του άρθρου 110 παρ. 3 εδάφια α ́ και β ́ του νόμου 4495/2017 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 34 παρ. 41 του ν. 4546/2018, είναι ανίσχυρες ως αντικείμενες στα άρθρα 26 παρ. 1, 95 παρ. 5 και 20 παρ. 1 του Συντάγματος.

Β) Οι ελεγχόμενες διατάξεις προσκρούουν και στο άρθρο 24 παρ. 2 Συντ., διότι επιτρέπουν τη διατήρηση των κτιρίων με τα χαρακτηριστικά που προέβλεπαν οι ακυρωθείσες οικοδομικές τους άδειες χωρίς τούτο να είναι αποτέλεσμα νέας οικοδομικής άδειας ή άλλης πράξης, εκδιδόμενης επί τη βάσει νομικών και πραγματικών δεδομένων πολεοδομικού χαρακτήρα, διαφόρων εκείνων ενόψει των οποίων κρίθηκε δικαστικώς η νομιμότητα των ακυρωθεισών αδειών.

Ενόψει του θεμελιώδους ελαττώματος των εν λόγω αδειών, συνιστάμενου στην εφαρμογή εσφαλμένου ή ανίσχυρου πολεοδομικού καθεστώτος, τέτοια περίπτωση διατήρησης, νόμιμης και θεμιτής, θα ήταν, οπωσδήποτε, εκείνη η οποία θα είχε ως έρεισμα μία γενική μεταβολή του εφαρμοστέου πολεοδομικού καθεστώτος της περιοχής, η οποία θα ελάμβανε χώρα κατά τρόπο συμβατό με την απορρέουσα από το Σύνταγμα (άρθρο 24 παρ. 2) υποχρέωση του νομοθέτη για ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Μία μεταβολή, δηλαδή, υπαγορευόμενη από πολεοδομικά κριτήρια, σύμφωνα με την ιδιομορφία, τη φυσιογνωμία και τις ανάγκες της περιοχής και στοχεύουσα στην ορθή ανάπτυξη του οικισμού, στην προστασία του περιβάλλοντος, στη θέσπιση των βέλτιστων δυνατών όρων διαβίωσης και στην οικονομική ανάπτυξη στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας, η οποία θα ελάμβανε υπόψη και την επιβάρυνση του οικισμού από την εφαρμογή των κριθέντων ως εσφαλμένων ή ανίσχυρων όρων δόμησης και θα επιχειρούσε να προβεί στην περιβαλλοντική και πολεοδομική αποκατάσταση και εξισορρόπηση της επιβάρυνσης.

Η νέα ρύθμιση, άλλωστε, θα υπέκειτο στον οριακό έλεγχο του ακυρωτικού δικαστή, ο οποίος, βάσει και των διδαγμάτων της κοινής πείρας, οφείλει να κρίνει σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση αν με τις θεσπιζόμενες χωροταξικές ή πολεοδομικές ρυθμίσεις επέρχεται υποβάθμιση του περιβάλλοντος. Τα εν λόγω κτίρια θα έπρεπε, πλέον, να κριθούν με βάση το νέο κανονιστικό καθεστώς, που θα είχε καθοριστεί δυνάμει του ευρέος περιθωρίου εκτίμησης που διαθέτει το Κράτος στον τομέα του πολεοδομικού σχεδιασμού και κατά τρόπο γενικό, προς όφελος γενικού και δημοσίου συμφέροντος συνταγματικού επιπέδου, αυτό δε το νέο καθεστώς θα μπορούσε, σε αντίθεση με το προϊσχύσαν, να κριθεί σύμφωνο με το Σύνταγμα.

Οι ελεγχόμενες διατάξεις του ν. 4495/2017 προσκρούουν, τέλος, στις διατάξεις του Συντάγματος και της ΕΣΔΑ περί αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας και διότι δεν προσφέρουν έναν εναλλακτικό τρόπο ικανοποίησης του δικαιώματος δικαστικής προστασίας των νικησάντων διαδίκων προβλέποντας τη χορήγηση αποζημίωσης, ειδικώς εκ του νόμου καθοριζόμενης, σε όσους επέτυχαν την ακύρωση των οικοδομικών αδειών κτιρίων, χωρίς αυτά να κατεδαφίζονται. Προκειμένου να προσδιοριστεί το ύψος μιας τέτοιας αποζημίωσης θα έπρεπε να συνεκτιμηθούν τα δικαιώματα των νικησάντων διαδίκων, χάριν των οποίων ζητήθηκε δικαστική προστασία (λ.χ. το δικαίωμα της ειρηνικής απόλαυσης της περιουσίας), η βλάβη αυτών από τη μακρόχρονη παράνομη διατήρηση των αυθαιρέτων κτιρίων, η διάρκεια των δικαστικών αγώνων και η διαγνωσθείσα από δικαστήριο παράλειψη της Διοίκησης να συμμορφωθεί προς την ακυρωτική απόφαση.

Δείτε την περίληψη των αποφάσεων στο adjustice.gr.