Προσθήκη καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση
Ο πολεοδομικός έλεγχος πριν από την αξιοποίηση υπολοίπου δόμησης
Η ύπαρξη υπολοίπου δόμησης δεν σημαίνει αυτομάτως ότι μπορεί να πραγματοποιηθεί προσθήκη. Η προσθήκη καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση είναι μία από τις πιο σύνθετες πολεοδομικές εργασίες, διότι απαιτεί συνδυασμό ελέγχου όρων δόμησης, στατικής επάρκειας, υφιστάμενης άδειας, πραγματικής κατάστασης, συνιδιοκτησίας και ενδεχόμενων αυθαιρέτων. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει ότι το υπόλοιπο συντελεστή είναι μόνο η αρχή του ελέγχου.
Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι η αφετηρία υπολογισμού. Πρέπει να διαπιστωθεί τι έχει νόμιμα ανεγερθεί, τι έχει τακτοποιηθεί, τι προσμετράται στη δόμηση και τι παραμένει αυθαίρετο ή ασαφές. Αν η πραγματική κατάσταση δεν συμφωνεί με την άδεια, η προσθήκη μπορεί να απαιτήσει προηγούμενη τακτοποίηση, ενημέρωση ή αναθεώρηση φακέλου.
Στην προσθήκη καθ’ ύψος, κρίσιμη είναι η στατική διάσταση. Δεν αρκεί ο πολεοδομικός συντελεστής. Πρέπει να εξεταστεί αν ο φέρων οργανισμός επιτρέπει νέα επιβάρυνση, αν απαιτούνται ενισχύσεις και αν οι επεμβάσεις επηρεάζουν κοινόκτητα στοιχεία. Σε πολυκατοικίες, το ζήτημα συνδέεται άμεσα με δικαιώματα συνιδιοκτητών και με τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Στην προσθήκη κατ’ επέκταση, κρίσιμα στοιχεία είναι η κάλυψη, οι αποστάσεις, ο ακάλυπτος, οι πρασιές, οι ρυμοτομικές γραμμές και οι ειδικοί περιορισμοί του οικοπέδου. Μικρή απόκλιση σε απόσταση ή κάλυψη μπορεί να ακυρώσει τον σχεδιασμό ή να απαιτήσει διαφορετική λύση.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο χρόνος της αρχικής άδειας. Παλαιές άδειες μπορεί να έχουν εκδοθεί με διαφορετικό καθεστώς, διαφορετικούς ορισμούς ή διαφορετικές μεθόδους υπολογισμού. Η νέα προσθήκη πρέπει να ελεγχθεί με βάση το ισχύον πλαίσιο και τη σχέση του με την υφιστάμενη νόμιμη κατάσταση.
Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από οποιαδήποτε μελέτη προσθήκης να γίνεται τριπλός έλεγχος: πολεοδομικός, στατικός και ιδιοκτησιακός. Ο φάκελος πρέπει να απαντά αν υπάρχει πραγματικό υπόλοιπο δόμησης, αν το υφιστάμενο κτίριο μπορεί να δεχθεί την επέμβαση, αν απαιτούνται συναινέσεις και αν η προσθήκη είναι συμβατή με το σημερινό πολεοδομικό καθεστώς.
