Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» και έκτακτη χρησικτησία: τι αλλάζει από τις 16.9.2026 με το άρθρο 61 του ν. 5326/2026

Με το άρθρο 61 του ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α' 125/4.8.2026) ο νομοθέτης απαντά σε ένα από τα πιο επίμονα προβλήματα του Κτηματολογίου, τα πολυάριθμα ακίνητα που εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η νέα ρύθμιση, που ισχύει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 (άρθρο 111 παρ. 2 του νόμου), τυποποιεί για πρώτη φορά μια πλήρη εξωδικαστική διαδρομή: όποιος νέμεται το ακίνητο επί εικοσαετία μπορεί να αναγνωριστεί κύριος λόγω έκτακτης χρησικτησίας μέσα από υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, με συγκεκριμένο αποδεικτικό πακέτο και χωρίς έκδοση δικαστικής απόφασης, εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα.

Σε μία παράγραφο, το πριν και το μετά. Μέχρι σήμερα, ο νομέας ακινήτου «αγνώστου ιδιοκτήτη» έπρεπε να ασκήσει αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου (άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2664/1998), να περάσει από την υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης που ισχύει ήδη από την 1.4.2022, και στη συνέχεια να αποδείξει την εικοσαετή νομή του σε πλήρη δίκη, με απόφαση που ερχόταν μετά από χρόνια. Από τις 16.9.2026 η διαμεσολάβηση παύει να είναι απλό διαδικαστικό στάδιο και γίνεται ο κεντρικός δρόμος: αν ο ενδιαφερόμενος συγκεντρώσει τα αποδεικτικά που απαριθμεί ο νόμος και οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν προβάλουν δικαιώματα, το πρακτικό του κτηματολογικού διαμεσολαβητή, μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του δικαστηρίου και την υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας, καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Η δίκη επιφυλάσσεται μόνο για τις περιπτώσεις όπου η διαμεσολάβηση δεν τελεσφορεί.

Α. Γιατί το ζήτημα είναι επείγον

Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» σημαίνει ότι κατά την κτηματογράφηση κανείς δεν δήλωσε το ακίνητο ή η δήλωση απορρίφθηκε. Κατά το άρθρο 9 του ν. 2664/1998, όταν οι πρώτες εγγραφές οριστικοποιηθούν, τα ακίνητα αυτά περιέρχονται στο Ελληνικό Δημόσιο. Η προθεσμία αμφισβήτησης των ανακριβών πρώτων εγγραφών έχει παραταθεί επανειλημμένα και βαίνει πλέον προς την οριστική εκπνοή της, γεγονός που καθιστά τη νέα διαδικασία εργαλείο άμεσης προτεραιότητας για όποιον νέμεται τέτοιο ακίνητο. Όποιος αδρανήσει δεν θα αντιμετωπίσει απλώς μια δυσχερέστερη διαδικασία, θα βρεθεί απέναντι σε οριστική εγγραφή υπέρ του Δημοσίου.

Β. Τι ίσχυε μέχρι σήμερα

Το ισχύον σύστημα στηρίζεται στην αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998, η οποία για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Από την 1.4.2022, με τον ν. 4821/2021, ο ενάγων όφειλε πριν από τη συζήτηση να καλέσει τους εναγομένους σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή, όμως η συνεδρία λειτουργούσε στην πράξη ως τυπικός ενδιάμεσος σταθμός πριν από την ακροαματική διαδικασία. Η ουσία κρινόταν στο δικαστήριο: μάρτυρες για την εικοσαετή νομή του άρθρου 1045 ΑΚ, έγγραφα, συχνά πραγματογνωμοσύνες, και απόφαση μετά από αρκετά έτη. Για τις οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» προβλεπόταν ελαφρύτερος δρόμος, η αίτηση εκουσίας δικαιοδοσίας της παρ. 3 του άρθρου 6, ακόμη και όταν ο αιτών επικαλούνταν έκτακτη χρησικτησία. Αναλυτικά για τις προϋποθέσεις της χρησικτησίας έναντι του Δημοσίου: Χρησικτησία κατά Δημοσίου.

Γ. Η νέα διαδικασία της κτηματολογικής διαμεσολάβησης

Η νέα υποπερίπτωση δα) της περ. δ) της παρ. 2 του άρθρου 6 ν. 2664/1998 οργανώνει τη διαδρομή σε διαδοχικά βήματα με αυστηρές δικονομικές συνέπειες.

Πρώτο βήμα, η επιλογή διαπιστευμένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης. Ο νόμος απαιτεί ο διαμεσολαβητής να είναι κάτοχος πτυχίου νομικής, αναγνωρίζοντας ότι εδώ κρίνονται εμπράγματα δικαιώματα.

Δεύτερο βήμα, η καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο του «φύλλου βασικών στοιχείων», υπογεγραμμένου από τον διαμεσολαβητή, με καταβολή πάγιου τέλους. Το Κτηματολογικό Γραφείο ολοκληρώνει την καταχώριση υποχρεωτικά έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Έτσι η εκκρεμότητα δημοσιοποιείται και κάθε τρίτος που συναλλάσσεται επί του ακινήτου την πληροφορείται.

Τρίτο βήμα, η πρόσκληση στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία, η οποία λαμβάνει χώρα τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Η μη τήρηση της προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού, ενώ η μη διενέργεια της συνεδρίας καθιστά απαράδεκτη τη συζήτηση της αγωγής. Η αδικαιολόγητη απουσία εναγομένου τιμωρείται με αυξημένη δικαστική δαπάνη.

Τέταρτο βήμα, η ουσία. Εφόσον κατά τη διαδικασία το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα επί του ακινήτου, τα μέρη καταρτίζουν πρακτικό διαμεσολάβησης με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της εγγραφής. Ο διαμεσολαβητής ελέγχει το αποδεικτικό πακέτο που περιγράφεται αμέσως παρακάτω, το επισυνάπτει σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό, και το επικυρωμένο αντίγραφο, μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολογικό Γραφείο. Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η έκτακτη χρησικτησία. Πριν από την καταχώριση πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται. Αν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές, επισυνάπτεται επί ποινή ακυρότητας το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών με το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα.

Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που εμπίπτουν σε δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.

Δ. Το αποδεικτικό πακέτο

Ο νόμος δεν αφήνει την απόδειξη της εικοσαετούς νομής στην ελεύθερη εκτίμηση. Ο διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα ακόλουθα έξι στοιχεία: α) αποδείξεις παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος, β) μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, γ) δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών, δ) οικοδομική άδεια, ε) τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας, ιδίως προσαρτημένα σε τίτλους, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες, και στ) ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής συνταγμένο τουλάχιστον 20 έτη πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση, με βέβαιη χρονολογία.

Απαιτούνται επιπλέον δύο τουλάχιστον ένορκες βεβαιώσεις με ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή, συμπληρωμένη έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση, και με προσδιορισμό του εμβαδού, της θέσης και των ορίων του ακινήτου, καθώς και Έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον 10 ετών πριν από την προσφυγή.

Η πρακτική συνέπεια είναι ότι ο φάκελος χτίζεται εκ των προτέρων και όχι στο ακροατήριο. Η βέβαιη χρονολογία των εγγράφων, η συνέπεια της εικόνας του Ε9 επί δεκαετία και η ακρίβεια των ενόρκων βεβαιώσεων ως προς εμβαδόν και όρια δεν είναι λεπτομέρειες, είναι οι ίδιες οι προϋποθέσεις του παραδεκτού της συμφωνίας. Κενά στη φορολογική αποτύπωση του ακινήτου δεν θεραπεύονται αναδρομικά, γι’ αυτό ο έλεγχος του Ε9 πρέπει να γίνει πριν από οποιοδήποτε άλλο βήμα.

Ε. Η θέση του Δημοσίου και το τεκμήριο σιωπής

Το Δημόσιο, οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ συμμετέχουν υποχρεωτικά στην αρχική συνεδρία, εκπροσωπούμενα από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από πληρεξούσιους δικηγόρους, με δυνατότητα συμμετοχής των λειτουργών του ΝΣΚ μέσω τηλεδιάσκεψης. Όταν εναγόμενο είναι το Δημόσιο, ο διαμεσολαβητής το ενημερώνει εγγράφως 30 τουλάχιστον ημέρες πριν από τη συνεδρία, και έως τη διενέργειά της οι αρμόδιες Υπηρεσίες οφείλουν να χορηγήσουν έγγραφο σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου. Η μη παροχή του εγγράφου παράγει τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων, ενώ η μη αποστολή ή η μη έγκαιρη αποστολή του συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον υπάλληλο. Η σιωπή της Διοίκησης, δηλαδή, παύει να λειτουργεί σε βάρος του πολίτη και αποκτά για πρώτη φορά θετική δικονομική αξία υπέρ του.

ΣΤ. Η δεύτερη, αθόρυβη αλλαγή: οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες

Με την παρ. 2 του άρθρου 61 μία μόνο λέξη της υποπερ. ββ) της παρ. 3 του άρθρου 6 ν. 2664/1998 αλλάζει, το «ακόμη» γίνεται «εκτός». Μέχρι σήμερα, για οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία «αγνώστου ιδιοκτήτη» αρκούσε η αίτηση εκουσίας δικαιοδοσίας ακόμη και όταν ο αιτών επικαλούνταν έκτακτη χρησικτησία. Από τις 16.9.2026 η εξαίρεση αντιστρέφεται: όταν τίτλος κτήσης είναι η έκτακτη χρησικτησία, ασκείται πλέον η αγωγή της παρ. 2 κατά του Ελληνικού Δημοσίου, με όλη τη διαδικασία διαμεσολάβησης και το αποδεικτικό πακέτο που περιγράφηκε. Ο ευκολότερος δρόμος της εκουσίας παραμένει μόνο για τις λοιπές αιτίες κτήσης. Παράλληλα, η παρ. 3 του άρθρου 61 ρυθμίζει τις εκκρεμείς περιπτώσεις: πρακτικά επίτευξης συμφωνίας που έχουν ήδη υπογραφεί ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή υποβάλλονται εκ νέου στο Κτηματολογικό Γραφείο, συνοδευόμενα από τα αποδεικτικά στοιχεία της νέας υποπερ. δα).

Ζ. Πρακτική αποτίμηση

Η ρύθμιση είναι από τις πιο ουσιαστικές απλουστεύσεις που έχουν γίνει στο Κτηματολόγιο, γιατί μετατρέπει μια πολυετή δίκη με αβέβαιη έκβαση σε διαδικασία μηνών με προβλέψιμα δικαιολογητικά. Έχει όμως και αυστηρό σκελετό: κάθε βήμα συνοδεύεται από κύρωση, απαράδεκτο συζήτησης χωρίς συνεδρία, ακυρότητα πρακτικού χωρίς την τριακονθήμερη προθεσμία, ακυρότητα χωρίς το τοπογραφικό γεωμετρικών μεταβολών, αδυναμία καταχώρισης χωρίς δήλωση φόρου χρησικτησίας. Όποιος σκοπεύει να την αξιοποιήσει πρέπει να ξεκινήσει τώρα τη συγκρότηση του φακέλου, με έλεγχο της κτηματολογικής εγγραφής και της δεκαετούς εικόνας του Ε9, συγκέντρωση λογαριασμών, μισθωτηρίων και τοπογραφικών βέβαιης χρονολογίας, και προσεκτική σύνταξη των ενόρκων βεβαιώσεων. Αν το Δημόσιο προβάλει δικαιώματα, η υπόθεση επιστρέφει στη γνώριμη δικαστική οδό, με τον φάκελο όμως ήδη έτοιμο. Και επειδή η προθεσμία των πρώτων εγγραφών τελειώνει, η επιλογή δεν είναι ανάμεσα στη νέα και στην παλιά διαδικασία, είναι ανάμεσα στην έγκαιρη κίνηση και στην οριστική απώλεια του ακινήτου υπέρ του Δημοσίου.

Ο Δημήτριος Μ. Ζιαμπάρας είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών, και Διπλωματούχος Ηλεκτρολόγος Μηχανικός και Μηχανικός Υπολογιστών του Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης, με μεταπτυχιακές σπουδές στη Φιλοσοφία του Δικαίου (ΕΚΠΑ) και στη Διοίκηση Επιχειρήσεων (Aston University). Ασχολείται συστηματικά με το δίκαιο των ακινήτων, τις κτηματολογικές διαφορές και τη χρησικτησία (www.ziamparas.gr).