Οικοδομικός Κανονισμός, μεγέθη δόμησης και έλεγχος φακέλου άδειας

Τα άρθρα 195-225 ΚΧΠ συγκροτούν τον πυρήνα του οικοδομικού κανονισμού μέσα στον Κώδικα. Περιλαμβάνουν το πεδίο εφαρμογής, τους βασικούς ορισμούς, την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη, τον όγκο, το ύψος, τη θέση του κτιρίου, τις κατασκευές, τα φυτεμένα δώματα, την προσβασιμότητα και σειρά ειδικών κανόνων που επηρεάζουν άμεσα κάθε οικοδομική άδεια. Πρόκειται για διατάξεις καθημερινής εφαρμογής από μηχανικούς και ΥΔΟΜ.

Στην πράξη, ο έλεγχος των άρθρων 195-225 ΚΧΠ δεν είναι απλή αριθμητική. Ο μηχανικός δεν υπολογίζει μόνο τετραγωνικά. Πρέπει να ερμηνεύσει αν το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, ποια πολεοδομικά μεγέθη προσμετρώνται, ποιο είναι το επιτρεπόμενο ύψος, ποια είναι η αφετηρία μέτρησης και πώς εφαρμόζονται οι ειδικές κατασκευές στο συγκεκριμένο οικόπεδο ή γήπεδο.

Κρίσιμες είναι ιδίως οι διατάξεις που αντιστοιχούν στα άρθρα 197 και 198 ΚΧΠ για τους ορισμούς και τα μεγέθη, στα άρθρα 201-203 ΚΧΠ για την αρτιότητα, οικοδομησιμότητα και δουλείες, καθώς και στα άρθρα 206-210 ΚΧΠ για συντελεστή δόμησης, κάλυψη, όγκο και ύψος. Ένα σφάλμα σε αυτά τα σημεία δεν είναι τυπικό. Μπορεί να επηρεάσει τη νομιμότητα της άδειας, να προκαλέσει διακοπή εργασιών ή να δημιουργήσει κίνδυνο ανάκλησης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η τεκμηρίωση του διαγράμματος κάλυψης. Το διάγραμμα πρέπει να δείχνει με σαφήνεια πώς εφαρμόζονται τα άρθρα 195-225 ΚΧΠ στο συγκεκριμένο ακίνητο. Οι υπολογισμοί δόμησης, κάλυψης και ύψους πρέπει να συμφωνούν με την κάτοψη, το τοπογραφικό και τις λοιπές μελέτες. Αν υπάρχουν ειδικές κατασκευές, φυτεμένα δώματα, στέγαστρα, ακάλυπτοι χώροι ή στοιχεία προσβασιμότητας, πρέπει να φαίνεται αν και πώς επιτρέπονται.

Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από την υποβολή άδειας να γίνεται εσωτερικός έλεγχος εφαρμογής των άρθρων 195-225 ΚΧΠ. Ο έλεγχος πρέπει να εντοπίζει τους εφαρμοστέους ορισμούς, τα κρίσιμα μεγέθη, τις ειδικές εξαιρέσεις, τα σημεία που επηρεάζουν τον συντελεστή και τις πιθανές ευάλωτες παραδοχές. Έτσι ο φάκελος δεν στηρίζεται σε μηχανική συμπλήρωση πεδίων, αλλά σε τεκμηριωμένη εφαρμογή του οικοδομικού κανόνα.