Συνιδιοκτησία και οικοδομική άδεια

Η έκδοση οικοδομικής άδειας σε ακίνητο με περισσότερους ιδιοκτήτες δεν είναι μόνο τεχνικό ζήτημα. Η συνιδιοκτησία δημιουργεί ειδικά πρακτικά προβλήματα, διότι η δυνατότητα υποβολής φακέλου, εκτέλεσης εργασιών και μεταβολής κοινών ή ιδιωτικών τμημάτων εξαρτάται από το εμπράγματο καθεστώς του ακινήτου, τον κανονισμό, τη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και το είδος των εργασιών που σχεδιάζονται.

Το πρώτο πρακτικό ερώτημα είναι ποιος έχει δικαίωμα να ζητήσει την άδεια. Αν οι εργασίες αφορούν αποκλειστική ιδιοκτησία, η θέση του ιδιοκτήτη είναι διαφορετική από την περίπτωση όπου επηρεάζονται κοινόχρηστα ή κοινόκτητα μέρη. Εργασίες σε φέροντα οργανισμό, όψεις, δώμα, στέγη, ακάλυπτο, κλιμακοστάσιο, εγκαταστάσεις ή κοινόχρηστους χώρους δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται σαν να αφορούν αποκλειστικά έναν ιδιοκτήτη.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή της κάθετης ιδιοκτησίας. Μπορεί να περιέχει περιορισμούς χρήσης, απαγορεύσεις επεμβάσεων, διαδικασία λήψης αποφάσεων ή ειδικά δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης. Ο μηχανικός που προετοιμάζει φάκελο άδειας πρέπει να γνωρίζει αν η τεχνική επέμβαση είναι συμβατή όχι μόνο με τον πολεοδομικό κανόνα, αλλά και με το ιδιωτικό καθεστώς του ακινήτου.

Πρακτικό πρόβλημα εμφανίζεται συχνά σε προσθήκες, αλλαγές όψεων, κλείσιμο ημιυπαίθριων ή εξωστών, τοποθέτηση ανελκυστήρα, αλλαγές σε στέγη ή δώμα και εγκατάσταση εξοπλισμού. Ακόμη και αν η εργασία μπορεί πολεοδομικά να αδειοδοτηθεί, μπορεί να δημιουργήσει αντίδραση συνιδιοκτητών αν επηρεάζει κοινά στοιχεία ή αλλοιώνει την εξωτερική εικόνα του κτιρίου.

Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από κάθε άδεια σε συνιδιόκτητο ακίνητο να ελέγχονται τίτλοι, σύσταση, κανονισμός, ποσοστά, κοινόχρηστα μέρη και αποφάσεις συνιδιοκτητών. Ο φάκελος πρέπει να είναι καθαρός ως προς το ποιος αιτείται, τι δικαίωμα έχει, ποιο τμήμα επηρεάζεται και αν απαιτείται συναίνεση. Στο πολεοδομικό δίκαιο, η άδεια μπορεί να είναι διοικητική πράξη, αλλά συχνά κρίνεται στην πράξη από την ορθή προετοιμασία του ιδιωτικού φακέλου.