Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια ως πρακτικό εργαλείο επενδυτικού ελέγχου

Τα άρθρα 21-29 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας συγκεντρώνουν τον βασικό κορμό ρυθμίσεων για τον τοπικό και ειδικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Στην πράξη, οι διατάξεις αυτές έχουν άμεση σημασία για κάθε ιδιοκτήτη, επενδυτή ή μηχανικό που εξετάζει αν ένα ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί και με ποιους όρους. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια δεν αποτελούν γενικές μελέτες χωρίς πρακτική επίπτωση. Καθορίζουν χρήσεις γης, ζώνες ανάπτυξης, περιοχές προστασίας, όρους δόμησης και κατευθύνσεις που μπορούν να επηρεάσουν καθοριστικά την αξία και τη δυνατότητα αξιοποίησης ενός ακινήτου.

Το πρώτο πρακτικό σημείο είναι ότι τα άρθρα 21-29 ΚΧΠ πρέπει να ελέγχονται πριν από την αγορά ή τη μίσθωση ακινήτου που προορίζεται για επένδυση. Ο ενδιαφερόμενος δεν αρκεί να γνωρίζει τι ισχύει σήμερα με βάση παλαιό σχέδιο ή παλαιά χρήση. Πρέπει να εξετάζει αν έχει εγκριθεί ή βρίσκεται σε εξέλιξη ΤΠΣ ή ΕΠΣ που μπορεί να μεταβάλει τις επιτρεπόμενες χρήσεις, να εισαγάγει ζώνες προστασίας ή να επιτρέψει ειδικότερη ανάπτυξη.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η σχέση των άρθρων 21-29 ΚΧΠ με τις οικοδομικές άδειες. Μία άδεια που στηρίζεται σε παλαιό καθεστώς μπορεί να αντιμετωπίσει πρακτικές δυσκολίες αν στο μεταξύ έχει μεταβληθεί το πολεοδομικό πλαίσιο. Αντίστοιχα, ένα ΕΠΣ μπορεί να λειτουργήσει ως εργαλείο για σύνθετες επενδύσεις, αλλά απαιτεί προσεκτικό έλεγχο της διαδικασίας, της περιβαλλοντικής συμβατότητας και της σχέσης με το ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμογής.

Στην πράξη, τα άρθρα 21-29 ΚΧΠ επιβάλλουν μια διαφορετική μέθοδο due diligence. Ο έλεγχος δεν περιορίζεται στο τοπογραφικό, στους τίτλους και στη σημερινή χρήση. Περιλαμβάνει το επίπεδο του σχεδιασμού: ποια πράξη ισχύει, αν υπάρχει εκκρεμής σχεδιασμός, ποιες ζώνες προβλέπονται, αν η χρήση του επενδυτή εντάσσεται στην περιοχή και αν απαιτείται ειδικότερο εργαλείο πολεοδομικής οργάνωσης.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε φάκελος σοβαρής αξιοποίησης να περιλαμβάνει ειδικό σημείωμα εφαρμογής των άρθρων 21-29 ΚΧΠ. Το σημείωμα πρέπει να απαντά ποιο σχέδιο ισχύει, αν υπάρχει υπό διαμόρφωση ΤΠΣ ή ΕΠΣ, ποιες χρήσεις και όροι δόμησης επηρεάζουν το ακίνητο και αν η σχεδιαζόμενη δραστηριότητα μπορεί να στηριχθεί με ασφάλεια στο ισχύον ή υπό έγκριση πολεοδομικό πλαίσιο.