Εκτός σχεδίου δόμηση και μεταβατική προστασία παλαιών γηπέδων

Τα άρθρα 249-273 ΚΧΠ αποτελούν την κεντρική ενότητα για την εκτός σχεδίου δόμηση. Η σημασία τους είναι ιδιαίτερα πρακτική, διότι η αγορά και αξιοποίηση αγροτεμαχίων εξακολουθεί να αποτελεί συχνό αντικείμενο συναλλαγών και επενδύσεων. Η εκτός σχεδίου δόμηση, όμως, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως αυτονόητο δικαίωμα του ιδιοκτήτη. Στον ΚΧΠ εντάσσεται σε αυστηρότερο σύστημα ελέγχου, σε σύνδεση με τον χωρικό σχεδιασμό, τις χρήσεις γης, την πρόσβαση, την αρτιότητα και τα ειδικά προστατευτικά καθεστώτα.

Το πρώτο πρακτικό σημείο είναι ότι τα άρθρα 249-251 ΚΧΠ λειτουργούν ως αφετηρία του ελέγχου. Πρέπει να διαπιστωθεί αν το ακίνητο εμπίπτει στο πεδίο της εκτός σχεδίου δόμησης, ποιες γενικές προϋποθέσεις ισχύουν και αν η συγκεκριμένη χρήση υπάγεται σε ειδικότερη κατηγορία. Η απλή αναφορά ότι το γήπεδο έχει εμβαδόν τεσσάρων στρεμμάτων δεν αρκεί για ασφαλή κρίση οικοδομησιμότητας.

Τα άρθρα 252-272 ΚΧΠ έχουν ιδιαίτερη πρακτική αξία, διότι ρυθμίζουν ειδικές κατηγορίες κτιρίων και εγκαταστάσεων. Άλλες προϋποθέσεις τίθενται για γεωργικές εγκαταστάσεις, άλλες για βιομηχανικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις, άλλες για γραφεία και καταστήματα, άλλες για κατοικία, τουριστικές εγκαταστάσεις, εκπαιδευτήρια, νοσοκομεία, αθλητικές εγκαταστάσεις ή κοινωφελείς χρήσεις. Ο έλεγχος πρέπει να ξεκινά από τη χρήση και όχι μόνο από το εμβαδόν του γηπέδου.

Το άρθρο 273 ΚΧΠ έχει καθοριστική σημασία για τις μεταβατικές περιπτώσεις. Παλαιά γήπεδα, εκκρεμείς αιτήσεις, προεγκρίσεις ή φάκελοι που είχαν κινηθεί υπό προηγούμενο καθεστώς χρειάζονται ειδικό χρονολογικό έλεγχο. Πρέπει να διαπιστωθεί αν προστατεύονται, υπό ποιες προϋποθέσεις και ποια διαδικαστική ενέργεια έπρεπε να έχει γίνει εγκαίρως.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε υπόθεση εκτός σχεδίου να ελέγχεται με πίνακα εφαρμογής των άρθρων 249-273 ΚΧΠ. Ο πίνακας πρέπει να περιλαμβάνει χρόνο δημιουργίας γηπέδου, αρτιότητα, πρόσβαση, χρήση, ειδική κατηγορία κτιρίου, τυχόν μεταβατική διάταξη του άρθρου 273 ΚΧΠ και παράλληλες δεσμεύσεις από δασικό, αρχαιολογικό, περιβαλλοντικό ή παράκτιο καθεστώς.