Έλεγχος ΥΔΟΜ μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας

Η έκδοση οικοδομικής άδειας δεν σημαίνει ότι η υπόθεση έχει κλείσει οριστικά από πλευράς πολεοδομικής νομιμότητας. Η άδεια μπορεί να ελεγχθεί εκ των υστέρων, ιδίως μετά από καταγγελία, αυτοψία, διαπίστωση ανακριβών στοιχείων ή αμφισβήτηση από τρίτους. Στο σύγχρονο σύστημα αδειοδότησης, όπου σημαντικό βάρος φέρουν οι δηλώσεις και οι υποβολές των μελετητών, ο μεταγενέστερος έλεγχος της ΥΔΟΜ έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι τι ακριβώς ελέγχεται. Η ΥΔΟΜ μπορεί να εξετάσει αν τα στοιχεία του φακέλου ήταν πλήρη και αληθή, αν οι υπολογισμοί δόμησης είναι σωστοί, αν τηρήθηκαν οι χρήσεις γης, οι αποστάσεις, το ύψος, η κάλυψη, οι ειδικές εγκρίσεις και οι όροι της περιοχής. Μπορεί επίσης να ελέγξει αν οι εργασίες εκτελούνται σύμφωνα με την άδεια ή αν έχουν γίνει αποκλίσεις στο εργοτάξιο.

Η καταγγελία τρίτου πρέπει να έχει συγκεκριμένο περιεχόμενο για να είναι αποτελεσματική. Γενικές αναφορές ότι η οικοδομή ενοχλεί ή αλλοιώνει τη γειτονιά δεν αρκούν. Αντίθετα, ισχυρισμοί για υπέρβαση ύψους, παράνομη χρήση, παραβίαση αποστάσεων, μη νόμιμη εφαρμογή κινήτρων ή ανακριβές τοπογραφικό μπορούν να οδηγήσουν σε ουσιαστικό έλεγχο. Όσο πιο τεχνικά τεκμηριωμένη είναι η καταγγελία, τόσο μεγαλύτερη πρακτική βαρύτητα αποκτά.

Από την πλευρά του ιδιοκτήτη και του μηχανικού, η βασική άμυνα είναι ο πλήρης και συνεπής φάκελος. Κάθε υπολογισμός πρέπει να μπορεί να εξηγηθεί, κάθε έγκριση να υπάρχει, κάθε σχέδιο να συμφωνεί με τα υπόλοιπα και κάθε διαφοροποίηση στο εργοτάξιο να έχει νόμιμη βάση. Αν ο φάκελος είναι ασαφής, ακόμη και μια άδεια που εκδόθηκε τυπικά μπορεί να γίνει ευάλωτη.

Σε περίπτωση διαπίστωσης προβλήματος, η διοίκηση μπορεί να ζητήσει διευκρινίσεις, διορθώσεις, αναθεώρηση, διακοπή εργασιών ή να εξετάσει ανάκληση της άδειας. Η βαρύτητα του μέτρου εξαρτάται από το είδος της πλημμέλειας. Δεν έχουν όλες οι αστοχίες την ίδια ένταση. Άλλο είναι ένα διορθώσιμο τυπικό σφάλμα και άλλο μια ουσιώδης παρανομία που επηρεάζει τη δυνατότητα δόμησης.

Σημαντικό πρακτικό ζήτημα είναι η ταχύτητα αντίδρασης. Όταν υπάρξει έλεγχος ή καταγγελία, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να αγνοήσει τη διαδικασία. Πρέπει να συγκεντρώσει άμεσα τον φάκελο, να λάβει τεχνική και νομική θέση και να απαντήσει συγκεκριμένα. Η αόριστη επίκληση ότι η άδεια εκδόθηκε κανονικά δεν αρκεί, αν η διοίκηση ζητά εξηγήσεις για συγκεκριμένες πλημμέλειες.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε οικοδομική άδεια να θεωρείται ελέγξιμη και μετά την έκδοσή της. Η ποιότητα του φακέλου, η ακρίβεια των δηλώσεων και η τήρηση της άδειας στο εργοτάξιο είναι η πραγματική προστασία του ιδιοκτήτη. Στο πολεοδομικό δίκαιο, η νομιμότητα δεν εξαντλείται στην ημερομηνία έκδοσης της άδειας. Επιβεβαιώνεται σε κάθε μεταγενέστερο έλεγχο.