Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας και προστατευόμενες περιοχές

Η εφαρμογή του πολεοδομικού δικαίου δεν μπορεί να αποκοπεί από το περιβαλλοντικό πλαίσιο. Σε προστατευόμενες περιοχές, ζώνες Natura, δασικές εκτάσεις, παράκτιες ζώνες, αρχαιολογικούς χώρους ή περιοχές με ειδική οικολογική αξία, η δυνατότητα δόμησης ή χρήσης γης δεν κρίνεται μόνο με βάση τους γενικούς όρους δόμησης. Πρέπει να συνεκτιμάται το ειδικό καθεστώς προστασίας και οι εγκρίσεις που απαιτούνται πριν από οποιαδήποτε παρέμβαση.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι ότι η πολεοδομική δυνατότητα δεν σημαίνει αυτομάτως περιβαλλοντική δυνατότητα. Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται άρτιο και οικοδομήσιμο, αλλά να βρίσκεται σε ζώνη όπου ισχύουν περιορισμοί λόγω οικοτόπων, ειδών, δασικού χαρακτήρα, τοπίου ή άλλων στοιχείων προστασίας. Αν ο έλεγχος μείνει μόνο στους όρους δόμησης, ο φάκελος είναι ελλιπής.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η ένταση της προστασίας. Δεν είναι όλες οι προστατευόμενες περιοχές ίδιες. Άλλες επιτρέπουν ορισμένες ήπιες δραστηριότητες, άλλες απαιτούν ειδική αξιολόγηση, άλλες αποκλείουν συγκεκριμένες χρήσεις και άλλες επιβάλλουν πρόσθετους όρους. Ο χαρακτηρισμός της περιοχής πρέπει να συνδέεται με το συγκεκριμένο έργο ή χρήση που σχεδιάζεται.

Στην πράξη, προβλήματα ανακύπτουν όταν ο ιδιοκτήτης προχωρά σε αγορά ή σχεδιασμό με βάση την εντύπωση ότι αφού στην περιοχή υπάρχουν άλλα κτίσματα, επιτρέπεται και η νέα δόμηση. Η ύπαρξη παλαιών κατασκευών δεν αποδεικνύει ότι σήμερα επιτρέπεται αντίστοιχη παρέμβαση. Το ισχύον καθεστώς μπορεί να έχει αλλάξει ή οι παλαιές κατασκευές να έχουν διαφορετική νομική βάση.

Οι προστατευόμενες περιοχές επηρεάζουν και τις αλλαγές χρήσης, όχι μόνο τη νέα δόμηση. Μια νέα δραστηριότητα μπορεί να αυξάνει επισκεψιμότητα, κυκλοφορία, θόρυβο, απόβλητα ή άλλη περιβαλλοντική επιβάρυνση. Για τον λόγο αυτόν, πρέπει να εξετάζεται αν απαιτείται περιβαλλοντική αδειοδότηση, ειδική οικολογική αξιολόγηση ή γνωμοδότηση αρμόδιου φορέα.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε ακίνητο σε ευαίσθητη περιοχή να ελέγχεται με διπλό φίλτρο: πολεοδομικό και περιβαλλοντικό. Ο φάκελος πρέπει να απαντά τι επιτρέπεται ως χρήση και δόμηση, αλλά και αν η παρέμβαση είναι συμβατή με το ειδικό καθεστώς προστασίας. Στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, η πολεοδομική νομιμότητα δεν είναι αυτάρκης όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή περιβαλλοντικού ενδιαφέροντος.