Μεταβατικές ρυθμίσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Κάθε μεταβολή στο πολεοδομικό πλαίσιο δημιουργεί ένα πρακτικό ερώτημα: τι συμβαίνει με τις υποθέσεις που έχουν ήδη ξεκινήσει; Εκκρεμείς άδειες, προεγκρίσεις, βεβαιώσεις, τακτοποιήσεις, αιτήσεις αλλαγής χρήσης, επενδυτικά σχέδια και παλαιές διοικητικές πράξεις δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται σαν να γεννήθηκαν όλες την ίδια ημέρα. Γι’ αυτό οι μεταβατικές ρυθμίσεις έχουν κρίσιμη σημασία στην εφαρμογή του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι ο χρόνος γέννησης του δικαιώματος ή της προσδοκίας. Άλλη βαρύτητα έχει μια απλή πρόθεση αξιοποίησης, άλλη μια υποβληθείσα αίτηση, άλλη μια προέγκριση και άλλη μια εκδοθείσα οικοδομική άδεια. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει σε ποιο στάδιο βρίσκεται η υπόθεσή του και αν το νέο πλαίσιο τον καταλαμβάνει άμεσα ή αν προστατεύεται από μεταβατικό κανόνα.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ο φάκελος της εκκρεμούς υπόθεσης. Για να επικαλεστεί κάποιος προστασία παλαιού καθεστώτος, πρέπει να μπορεί να αποδείξει πότε υπέβαλε αίτηση, ποια δικαιολογητικά υπήρχαν, αν ο φάκελος ήταν πλήρης και ποια πράξη της διοίκησης είχε ήδη εκδοθεί. Η αόριστη επίκληση ότι η διαδικασία είχε ξεκινήσει δεν αρκεί πάντοτε.

Στην πράξη, πολλά προβλήματα δημιουργούνται όταν ο φάκελος έχει μείνει στάσιμος για μεγάλο διάστημα. Αν μια αίτηση ήταν ελλιπής ή αν η υπόθεση δεν προχώρησε με υπαιτιότητα του ενδιαφερομένου, η προστασία μπορεί να είναι αμφισβητήσιμη. Αντίθετα, όταν ο ιδιοκτήτης έχει υποβάλει πλήρη στοιχεία και η καθυστέρηση οφείλεται στη διοίκηση, η θέση του είναι ισχυρότερη.

Οι μεταβατικές ρυθμίσεις είναι κρίσιμες και για επενδύσεις που βασίζονται σε παλαιές χρήσεις ή παλαιούς όρους δόμησης. Ένα επιχειρηματικό σχέδιο μπορεί να έχει οικονομικά οργανωθεί με βάση συγκεκριμένο καθεστώς. Αν το καθεστώς αλλάξει, πρέπει να εξεταστεί αν υπάρχει δυνατότητα συνέχισης, προσαρμογής ή αν απαιτείται πλήρης επανεκτίμηση του έργου.

Η ασφαλής πρακτική είναι κάθε εκκρεμής πολεοδομική υπόθεση να ελέγχεται χρονολογικά. Πρέπει να καταγράφονται οι ημερομηνίες αιτήσεων, εγκρίσεων, υποβολών, πληρότητας φακέλου και τυχόν επικοινωνίας με τη διοίκηση. Στον Κώδικα, οι μεταβατικές διατάξεις δεν είναι λεπτομέρεια. Είναι το σημείο όπου συναντώνται η ασφάλεια δικαίου, η προστασία της εμπιστοσύνης και η ανάγκη εφαρμογής του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού.