Τακτοποίηση αυθαιρέτων και νέα οικοδομική άδεια

Η υπαγωγή αυθαίρετης κατασκευής σε νόμο τακτοποίησης δημιουργεί συχνά την εντύπωση ότι το ακίνητο μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί χωρίς περαιτέρω πολεοδομικό έλεγχο. Στην πράξη, όμως, η τακτοποίηση δεν ταυτίζεται πάντοτε με πλήρη πολεοδομική εξυγίανση του ακινήτου. Όταν ο ιδιοκτήτης ζητά νέα οικοδομική άδεια, προσθήκη, ανακαίνιση, αλλαγή χρήσης ή μεταβίβαση, η προηγούμενη υπαγωγή πρέπει να ελεγχθεί ουσιαστικά.

Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι αν η δήλωση τακτοποίησης αποτυπώνει σωστά την πραγματική κατάσταση. Πρέπει να ελέγχεται αν περιλαμβάνονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις, αν οι επιφάνειες είναι σωστές, αν οι κατηγορίες υπαγωγής είναι ορθές, αν τα σχέδια συμφωνούν με το ακίνητο και αν έχουν καταβληθεί τα απαιτούμενα ποσά. Μία δήλωση με ελλείψεις μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα στη νέα άδεια.

Η νέα οικοδομική άδεια απαιτεί καθαρή αφετηρία. Ο μηχανικός πρέπει να γνωρίζει ποιο τμήμα του ακινήτου είναι νόμιμο με βάση άδεια, ποιο έχει τακτοποιηθεί, ποιο παραμένει αυθαίρετο και ποιο μπορεί να ληφθεί υπόψη στον νέο υπολογισμό. Η σύγχυση μεταξύ νόμιμου, τακτοποιημένου και μη δηλωμένου χώρου οδηγεί σε εσφαλμένους υπολογισμούς δόμησης, κάλυψης, ύψους ή χρήσης.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η σχέση της τακτοποίησης με ειδικά καθεστώτα προστασίας. Ακίνητα σε παραδοσιακούς οικισμούς, αρχαιολογικές ζώνες, προστατευόμενες περιοχές, δασικές εκτάσεις, αιγιαλό ή περιοχές με ειδικούς όρους δεν αντιμετωπίζονται με απλή λογική τακτοποίησης. Η προηγούμενη υπαγωγή πρέπει να ελέγχεται ως προς τη συμβατότητά της με τους ειδικούς περιορισμούς.

Στην πράξη, προβλήματα ανακύπτουν όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να προσθέσει νέο κτίσμα ή να εκτελέσει εργασίες σε ακίνητο με παλαιές αυθαιρεσίες. Η διοίκηση ή ο ελεγκτής μπορεί να ζητήσει διόρθωση δηλώσεων, ενημέρωση σχεδίων, πρόσθετες εγκρίσεις ή αποσαφήνιση της υφιστάμενης κατάστασης. Αυτό μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά την άδεια.

Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από κάθε νέα άδεια να γίνεται επανέλεγχος της υπαγωγής αυθαιρέτων. Ο φάκελος πρέπει να δείχνει την ιστορία του ακινήτου: αρχική άδεια, αυθαιρεσίες, δηλώσεις, πληρωμές, σχέδια, πραγματική κατάσταση και νέα προτεινόμενη επέμβαση. Η τακτοποίηση είναι σημαντικό εργαλείο, αλλά δεν υποκαθιστά τον πλήρη πολεοδομικό έλεγχο όταν το ακίνητο εισέρχεται σε νέα διαδικασία αδειοδότησης.