Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Ο αποκλειστικός προορισμός διαμερίσματος ως «κατοικία» στον Κανονισμό απαγορεύει τη χρήση του ως Airbnb (ΜΠΑ 2937/2026)

Δεκτή έγινε αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, με την οποία κρίθηκε το ζήτημα της νομιμότητας της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε οριζόντια ιδιοκτησία, όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας επιτάσσει ρητά τη χρήση των διαμερισμάτων αποκλειστικά ως κατοικιών (ΜΠΑ 2937/2026).

Σύμφωνα με το σκεπτικό του δικαστηρίου, ο κανονισμός πολυκατοικίας επέχει ισχύ νόμου για τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών, δυνάμει των άρθρων 1, 3, 4 και 13 του ν. 3741/1929 και 1002 και 1117 ΑΚ. Οι συμβατικοί αυτοί περιορισμοί και οι απαγορεύσεις χρήσης φέρουν τον χαρακτήρα πραγματικής ή αρνητικής δουλείας, δεσμεύουν τόσο τους αρχικούς συμβαλλομένους όσο και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους τους και αντιτάσσονται κατά τρίτων, ισχύοντας, μάλιστα, ακόμη και αν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Το δικαστήριο διευκρίνισε, επίσης, ότι η εγκυρότητα των συμφωνιών αυτών δεν επηρεάζεται από τις εκάστοτε πολεοδομικές διατάξεις περί νομιμοποίησης αυθαιρέτων, εκτός αν αυτές προβλέπουν ρητή απαγόρευση.

Στην προκειμένη περίπτωση, η αιτούσα, ενεργώντας υπό τη διπλή ιδιότητα της διαχειρίστριας-εκπροσώπου της συνιδιοκτησίας και ατομικά ως ιδιοκτήτρια, στράφηκε κατά εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, η οποία από το καλοκαίρι του έτους 2025 εκμεταλλευόταν διαμέρισμα της πολυκατοικίας ως τουριστικό κατάλυμα μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

Το δικαστήριο, αρχικά, απέρριψε ως απαράδεκτα δύο επιμέρους αιτήματα της αιτούσας: πρώτον, το αίτημα αφαίρεσης των διαφημιστικών αναρτήσεων από τις πλατφόρμες, ελλείψει εννόμου συμφέροντος, καθώς κρίθηκε ότι η διαφήμιση καθαυτή δεν προκαλεί βλάβη στους συνιδιοκτήτες, και δεύτερον, το αίτημα αφαίρεσης του κυτίου φύλαξης κλειδιών (key lockbox) από τον εξωτερικό τοίχο της πολυκατοικίας, λόγω αοριστίας, καθώς πρόκειται για ζήτημα διαχείρισης κοινοχρήστων χωρίς να αναφέρεται γιατί δεν μπορούσε να ληφθεί απόφαση από τη Γενική Συνέλευση.

Απορριπτέος κρίθηκε, επίσης, ο ισχυρισμός της καθ' ης περί ακυρότητας της απόφασης της Γενικής Συνέλευσης που εξουσιοδοτούσε τη διαχειρίστρια, επισημαίνοντας ότι τυχόν ελαττώματα σύγκλησης ή απαρτίας μπορούν να προταθούν εντός της εξάμηνης αποσβεστικής προθεσμίας του άρθρου 101 ΑΚ (κατ' ανάλογη εφαρμογή) αποκλειστικά με αυτοτελή αγωγή και όχι παρεμπιπτόντως με ένσταση, εκτός αν η απόφαση στερείται ακόμη και των εξωτερικών τυπικών γνωρισμάτων μιας απόφασης, πράγμα που δεν συνέβαινε εν προκειμένω.

Ακολούθως, το δικαστήριο διαπίστωσε πως ο κανονισμός της πολυκατοικίας (από έτους 1970) προέβλεπε ρητά ότι τα διαμερίσματα προορίζονται να χρησιμεύσουν ως κατοικίες και ότι πάσα άλλη χρήση απαγορεύεται. Παρά την έλλειψη ρητής αναφοράς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις - λόγω της αντικειμενικής αδυναμίας πρόβλεψής τους κατά τον χρόνο σύνταξης του κανονισμού - το δικαστήριο, προσφεύγοντας στους ερμηνευτικούς κανόνες της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, συμπλήρωσε το σχετικό κενό. Έκρινε ότι η αληθής βούληση των μερών ήταν ο αποκλεισμός δραστηριοτήτων ξενοδοχειακού τύπου που προκαλούν συρροή κοινού. Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, μέσω της παροχής πρόσθετων υπηρεσιών (όπως καθαριότητα, κλινοσκεπάσματα, ίντερνετ και κάλυψη δαπανών κοινής ωφέλειας) και της ολιγοήμερης εναλλαγής αλλοδαπών παραθεριστών, δεν συνιστούν ιδιωτικές κατοικίες αλλά μετατρέπονται εν τοις πράγμασι σε τουριστικά καταλύματα.

Από τις μαρτυρικές καταθέσεις πιθανολογήθηκε ότι η επίδικη χρήση προκαλούσε καθημερινή οχλαγωγία στους κοινόχρηστους χώρους και στον κήπο, ασυνήθη φθορά των εγκαταστάσεων και ζητήματα ασφάλειας λόγω της άκριτης εισόδου τρίτων προσώπων, διαταράσσοντας την εύρυθμη λειτουργία και την ησυχία των ενοίκων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ύπαρξη κενών διαμερισμάτων στην πολυκατοικία κρίθηκε ότι δεν αναιρεί την παράβαση, καθώς οι περιορισμοί του κανονισμού προστατεύουν κάθε συνιδιοκτήτη ατομικά.

Κατόπιν των ανωτέρω, το δικαστήριο δέχθηκε εν μέρει την αίτηση ως ουσιαστικά βάσιμη, υποχρέωσε την καθ' ης να παύσει και να μην επαναλάβει στο μέλλον την επαγγελματική χρήση του διαμερίσματος υπό το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, περιοριζόμενη στη χρήση αυτού αποκλειστικά ως κατοικίας, απειλώντας σε βάρος της χρηματική ποινή χιλίων ευρώ για κάθε μελλοντική παραβίαση.

Απόσπασμα απόφασης

Είναι αλήθεια ότι στον ανωτέρω όρο δεν αναφέρεται ρητά η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, λόγω αδυναμίας πρόβλεψης των εν λόγω μισθώσεων κατά τον χρόνο κατάρτισής του. Το κενό αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί, λαμβάνοντας υπόψη τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, ερμηνεύοντας την εικαζόμενη βούληση των συμβαλλόμενων μερών, εάν γνώριζαν τη δυνατότητα τέτοιας χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών κατά τον χρόνο κατάρτισης του κανονισμού. Έτσι, η βούληση των μερών, όπως προκύπτει από τα ανωτέρω στοιχεία, αλλά και από το σύνολο του κανονισμού, ιδίως δε από την απαγόρευση της χρήσης των διαμερισμάτων ως ξενοδοχείου ή τύπου ξενοδοχείου ή προς παροχή υπηρεσιών που προκαλούν συρροή μεγάλου αριθμού επισκεπτών ή ασυνήθη θόρυβο, ήταν να συμπεριλάβουν και τις εν λόγω μισθώσεις στην απαγόρευση αυτή, αν ήταν γνωστή η δυνατότητα κατάρτιση τέτοιων μισθώσεων, διότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θεωρούνται στην πραγματικότητα ιδιωτικές κατοικίες, αλλά μετατρέπονται εν τοις πράγμασι σε τουριστικά καταλύματα (βλ. ΜΕφΑθ 4375/2023 Qualex). Τούτο διότι, πρόκειται για ολιγοήμερη παραχώρηση της χρήσης ενός ακινήτου, σε συνδυασμό με την παροχή πρόσθετων υπηρεσιών, όπως είναι η εξόφληση των λογαριασμών των οργανισμών κοινής ωφέλειας και των κοινόχρηστων δαπανών του συγκροτήματος από τον ιδιοκτήτη του, η παροχή στους μισθωτές κατά τη διάρκεια της παραμονής τους κλινοσκεπασμάτων και πετσετών, υπηρεσιών καθαριότητας του χώρου και ελεύθερης πρόσβασης στο διαδίκτυο, θέσης στάθμευσης και απεριόριστης χρήσης των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής. Τέτοια καταλύματα, στα οποία διαμένουν προσωρινά τουρίστες, κατά τις ολιγοήμερες διακοπές τους, συνιστούν αδιαμφισβήτητα τουριστικά καταλύματα ξενοδοχειακού τύπου, ενώ χαρακτηριστικό της απόδοσης αυτού του χαρακτηρισμού αποτελεί και το γεγονός ότι οι μισθωτές, πριν ή κατά τη διάρκεια της παραμονής τους δεν λαμβάνουν γνώση του Κανονισμού (εν προκειμένω της οικοδομής), στον οποίο αναφέρονται λεπτομερώς τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις που διέπουν τις σχέσεις των συνιδιοκτητών και ενοίκων εντός του συγκροτήματος, όπως αντιθέτως συμβαίνει στις αστικές μισθώσεις κατοικιών, που περιλαμβάνουν ειδική διάταξη σε όρο του μισθωτηρίου συμφωνητικού. Περαιτέρω, πιθανολογήθηκε ότι η καθ' ης, από το θέρος του 2025 προέβη σε καταχώρηση του ως άνω ακινήτου του σε ψηφιακή πλατφόρμα με το διακριτικό τίτλο «booking» ως τουριστικής επιχείρησης - καταλύματος κι έκτοτε εκμεταλλεύεται την ιδιοκτησία της ως τουριστικό κατάλυμα, εκμισθώνοντάς το επιπλωμένο με το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Οι επισκέπτες, οι οποίοι είναι συνήθως αλλοδαποί που κάνουν χρήση του διαμερίσματος για ολίγες ημέρες (3- 5 ημέρας έκαστος) για λόγους παραθερισμού, λόγω της τοπικής εγγύτητάς του προς την θάλασσα, πιθανολογείται ότι οχλαγωγούν εντός του διαμερίσματος, αλλά και στους κοινόχρηστους χώρους του οικοδομής, τόσο κατά την εγκατάσταση και αποχώρησή τους με τη μεταφορά του ατομικού εξοπλισμού τους, αλλά και κατά την προσαρμογή του καταλύματος στις δικές του εναλλασσόμενες κάθε φορά ανάγκες (μετατόπιση επίπλων, χρήση εγκαταστάσεων), όπως επίσης και κατά την χρήση του κοινόχρηστου κήπου, όπως κατέθεσε χαρακτηριστικά ο ένοικος μάρτυρας της αιτούσας. Βέβαια η καθ' ης ισχυρίζεται ότι έχει συμπεριληφθεί όρος, ήδη κατά την διαφημιστική ανάρτηση του καταλύματος περί της υποχρέωσης τήρησης των ωρών κοινής ησυχίας και μη εκτέλεσης συγκεντρώσεων επί σκοπώ διασκέδασης, πλην όμως η υποχρέωση αυτή αναιρείται από την παροχή της δυνατότητας εισόδου (check in) νέων ενοίκων από τις 12.00 το μεσημέρι, περιλαμβάνοντας άρα και τις ώρες κοινής ησυχίας. Η μέση ηλικία των ενοίκων στα 50 -55 έτη, ως ισχυρίζεται η καθ' ης, ουδέν παραλλάσσει στις ανωτέρω διαπιστώσεις, άλλωστε πρόκειται για έναν αστάθμητο παράγοντα εξαρτώμενο αποκλειστικά από την τύχη. Τα παραπάνω έχουν διαταράξει την ησυχία και την καθημερινή γαλήνη των συνιδιοκτητών και εν τέλει την εύρυθμη λειτουργία της οικοδομής. Από όσα προαναφέρθηκαν, πιθανολογήθηκε ότι η καθ' ης χρησιμοποιεί την ιδιοκτησία της με σκοπό διαφορετικό από αυτόν της κατοικίας, συγκεκριμένα ως τουριστικό κατάλυμα, που προσιδιάζει στην έννοια του ξενοδοχείου, αφού φιλοξενεί σε αυτό άγνωστο αριθμό ατόμων που εναλλάσσονται σε τακτικά χρονικά διαστήματα ολίγων ημερών, παραβιάζοντας τον ως άνω Κανονισμό. Ακόμη, η ύπαρξη κενών διαμερισμάτων της οικοδομής, που περιορίζει τον αριθμό των βλαπτόμενων ενοίκων, δεν αποτελεί κριτήριο τήρησης των διατάξεων του κανονισμού, αφού οι θεσπισθέντες περιορισμοί λειτουργούν προς προστασία ενός εκάστου εκ των συνιδιοκτητών και δεν ενεργούν συλλογικά.

Δείτε αναλυτικά την απόφαση στο dsanet.gr.